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不動産投資にかかる税金の種類は？
不動産投資の終始計算は、家賃収入を得て、ローン（融資を引いている場合）を返済し、キャッシュフローを得るというのが大きな流れですが、それ以外に様々なランニングコストがかかります。
ランニングコストはどんなものがあるのかは、以前の記事にまとめました。
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不動産投資でかかるランニングコスト一覧。税金や管理費以外に、水道代や電気代も！
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今回は、その中でもかなり大きな割合を占める「税金」について考えていきたいと思います。
不動産投資でかかる税金の種類
不動産投資において、税金がかかるタイミングは大きく分けて3つです。
- 不動産取得時
- 不動産所持中（ランニングコスト）
- 不動産売却時
買う時、持っている間、売る時ということですね。
それぞれでかかる税金の種類をまとめると、以下のとおりです。
| 取得時 | ・不動産取得税 ・登録免許税 ・印紙税 |
| 所持中 | ・固定資産税 ・都市計画税 ・所得税 ・住民税 |
| 売却時 | ・譲渡税（売却益が出た時のみ） |
取得時の税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を購入したときに都道府県が課税する地方税です。
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月～１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して納付します。
納期は各都道府県により異なります。
取得税の税額の計算方法は、
固定資産税評価額 × 4％（標準税率。地域によって税率は異なることが有ります。その他特例あり）
となりますので、いくらかかるかは固定資産税評価額によります（固定資産税評価額については後述）。
登録免許税
所有権などの権利を登記する際に登録免許税が課されます。
登録免許税はの計算式は以下の通りで、税率は1〜2％です。
登録免許税＝固定資産税評価額×税率
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に記載された金額に応じて課される税金です。
| 不動産の売買契約書に記載された金額 | 税額 |
| 500万円〜1000万円 | 1万円 |
| 1000万円〜5000万円 | 2万円 |
| 5000万円〜1億円 | 6万円 |
1回限り数万円なので、そこまで大きく影響しません。
不動産所持中の税金
こちらが毎年かかってくる税金なので、キャッシュフローに大きく影響します。
固定資産税
毎年付き合い必須の税金は「固定資産税」と「都市計画税」です。
固定資産税は、土地や物件の所有者が、毎年固定資産税の存在する市町村に課される税金です。
年に1度送付されてくる納税通知書を金融機関に納付する「普通徴収」で支払います。
固定資産税の計算方法は、
固定資産台帳の登録価格×1.4%
です。
固定資産台帳の登録価格は、「固定資産評価基準」に基づいた評価や、固定資産の状況、評価額などを元に市町村長によって決定されます。
結論いくらになるのかというと、一般的には、不動産売買価格の0.6〜0.7％程度になる場合が多いですが、物件によって大きく異なる場合もあります。
例えば、5000万円の物件の0.7％というと、35万円。
毎年かかるお金なので一棟ものの場合は比較的大きな出費です。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業または土地区画整理事業の費用に充てるための税金です。
毎年、都市計画法による市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に対して、土地や物件の所在する市町村が課税します。
都市計画税の計算方法は、
土地・・・固定資産税評価額 ×0.3％
家屋・・・固定資産台帳の登録価格×0.3％
となります。
所得税と住民税
所得税については、以前の記事で個人・法人の場合別にまとめています。
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不動産投資を法人で行うメリット3点！個人よりも税率が低くなる金額はいくら？投資規模を拡大するには必須！
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サラリーマン大家さんは、会社の給与（個人所得）によって税率が左右されますので、自身の年収と物件からの収益を鑑みて、自分の税率をよく確認しておくことが大切です。
また、住民税については、所得税とは異なり一律で課税所得額の10％が徴収されます。これも年間にすると十数万以上の金額になります。
不動産売却時の税金（譲渡税）
売却にかかる税金は、物件の所有者が個人であるか法人であるかによって異なります。
そして、売却時の税金は売却益に対して課税されます。
売却益の計算方法は以下の通りで、かけられる税率は表の通りです。
売却価格ー売却時諸費用ー取得価格（簿価ベース）
| 個人の場合 | 取得から5年以内の売却・・・39％ 5年以上経過後の売却・・・20％ |
| 法人の場合 | 売却益800万円以下・・・約26％ 売却益800万円以上・・・約38％ |
個人の場合の「5年」というのは、正確には「5年経過後、最初に1月1日を迎えてから」なので、物件の取得月によっては、6年近くになると思っておいたほうが良いです。
また、物件所持期間にどれくらい減価償却したかによって、課税される利益の額が変わるのにも注意が必要です。
減価償却を長く取るとキャッシュフローが良くなりますが、売却益が増えるため売却時の納税額が増えます。
不動産投資は税金の知識が必須
このように、不動産投資においては非常に様々な種類の税金と、様々なタイミングで付き合うことが必要になります。
正しい投資利益の計算には、税金の内訳をよく知っておく必要があります。
これから物件を購入する方は勿論、既に物件を保有している方でも、不動産投資をすることでどのくらいの税金を納めなければいけないのかはきちんと把握するようにしましょう！
