こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資の収益力シミュレーション「マネログ」
不動産投資のシミュレーション方法は？
不動産投資の収支シミュレーション、
みなさんはどうやって行っていますか？
表面利回りや実質利回りをざっくり計算することは出来ても、
税金やローン返済まで含めて
しっかりと十数年分のシミュレーションを作るのは至難の業です。
そんな時に、私が通っていた「ファイナンシャルアカデミー」
で紹介してもらった、
無料のシミュレーションツール「マネログ」が最強なので、
紹介したいと思います！
不動産投資家、株式投資家は一度使ってみるべき！
マネログとは、
不動産投資のキャッシュフロー、減価償却、税金などを
シミュレーション出来るWebアプリケーション
「不動産投資シミュレーションツール」
だけでなく、
住宅ローンや不動産投資ローン（アパートローン）のシミュレーションができる
「ローンヘルパー」、
株式への投資履歴を分析できる、株式投資家向けの
「トレーディングノート」
といったサービスも提供しています。
中でも私は「不動産投資シミュレーションツール」を、
物件の収益力判断のために頻繁に使っています。
マネログの不動産投資シミュレーションアプリで出来ること
マネログの不動産投資シミュレーションツールで出来ることは
- 減価償却や税金を考慮したキャッシュフロー（月々、年間の手取り収入）の試算
- 売却時キャップレートを設定して、インカムゲインとキャピタルゲインの合計額を試算
- ローンの条件を入力し、デッドクロスが起きないか、いつ起きるのか確認
こういった部分が大きなところです。
マネログの不動産投資シミュレーションツールの使い方
上記のような試算表を出すために必要なことは、
無料会員登録後に以下のような条件を入力するだけです。
- 物件の建築年
- 構造（木造／鉄骨S造／RC、SRC）
- 購入価格
- 月額賃料収入
- 借入額、返済年数、金利
これ以外にも、
- 売却時キャップレート（物件の売却時に利回り何％で売れると仮定するか）
- 路線価
- 諸経費
- 個人所得
- 空室率
- 家賃変動（何年で何％下落するか）
などを入力する欄があり、
細かく入力すればするほど正確なシミュレーションができます。
実際に、とある木造中古物件の
収支シミュレーションをしてみた結果がこんな感じです。
各項目の見方を細かく説明しますね。
- 年度
- 不動産収入・・・家賃収入の推移。入力画面で家賃下落（上昇）を選択した場合は次第に変化していきます。また、各年度で売却した際の売却価格（キャピタルゲイン）に影響を与えます。
- ランニングコスト・・・管理費、その他の毎月かかる費用が合算されて表示されます。
- 減価償却費・・・入力画面の条件に基づき、減価償却費が自動計算されます。
- 支払利息・・・入力画面の条件に基づき、支払利息が自動計算されます。借入額がゼロの場合は利息もゼロになります。
- 納税・・・入力画面の所得に基づき、自動的に納税額が計算されます。（所得税、住民税の合計税額）
- 税引後利益・・・納税後の利益です。確定申告などに記載される決算上の利益であって、キャッシュフローではありません。
- 返済元金・・・税引後利益から支払うべき返済元金です。確定申告書には記載されないものです。
- インカムゲイン累計・・・キャッシュフロー収入の累積額です。単年度のキャッシュフローは、税引後利益－返済元金＋減価償却費で導き出されます。その累積額を表示しています。
- 借入残高・・・ローン残高です。返済が進むほどに減少していき、やがてゼロになります。借り入れを利用しなければ最初からゼロです。
- 残債利回り・・・家賃収入÷ローン残高です。この利回りが高ければ高いほど、ローン残高を上回る価格で売却しやすいため、物件売却が楽になり、出口が確保されていると考えられます。
- ROI・・・単年度のROIです。購入時に支払った自己資金に対して、1年あたりどのくらいのキャッシュフローがあるかを示しています。
- 自己資金回収比率・・・12のROIの累積値です。これが100％になったときに、物件購入時の自己資金回収が終わったことになります。
- 自己資金推移・・・13の自己資金回収率を金額に直したものです。自己資金推移がマイナスにふれる場合は、マイナスの累積値が大きくなりすぎないように気を付けましょう。
- 売却時キャピタルゲイン・・・各年度で物件を売却した場合に、売却価格のうちどのくらいの金額が手元に残るかを示しています。売却価格－仲介手数料－キャピタルゲイン税－ローン残高で計算されます。このうち、「売却価格」は家賃の下落と共に低下しますが、「ローン残高」は返済が進むほどに減少しますので、家賃下落よりもローン返済の方が多ければ、年をおうごとに売却時キャピタルゲインも増加していくはずです。
- 売却時キャッシュフロー総額・・・「9.インカムゲイン累計」と、「15.売却時キャピタルゲイン」の合計額です。物件保有期間に応じたトータルの利益額を示しています。
- 売却時ROI・・・「16.売却時キャッシュフロー総額」を、購入時に支払った自己資金で割ったものです。自己資金が何倍に増えるのかが分かります。（100％なら1倍、200％なら2倍、と計算）
- 年平均リターン・・・「17.売却時ＲＯＩ」を保有年数で割ったものです。保有期間1年あたりの平均リターンが分かります。
かなり細かいのですが、
1つ1つの項目を読むと
凄く丁寧にシミュレーションされているのがわかると思います。
パッとシミュレーション結果が良いか悪いかを判断するには、
インカムゲイン累計、ROI、売却時キャッシュフロー総額
あたりを見ればOKです。
月々のインカムゲインが何万円入るのか、
ROIは適正値か、
（私は不動産投資のROI目安は最低10％、出来れば20％以上欲しいと考えています）
売却時キャッシュフロー総額はいつ黒転するのか
（何年保有すれば売った時に儲けられるのか）
などを見て、
物件の現地調査に出向くかどうかを判断しています。
不動産投資は、現地を見てのフィーリングや聞き込みも大切ですが、
まずは収益性の計算が一番大切です。
自力で計算するのはかなり厳しいので、
こういったツールを活用して正しく収益性を判断できるようにしましょう！
私が20代にして、年間数百万円という家賃収入を得る
不動産投資家になれたのは、
マネログについて教えてもらった学校
で徹底的に不動産投資の基礎を勉強したからです。
経緯については、こちらの記事に詳しく記載しています。
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