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収益力の計算・シミュレーション

不動産投資の最強無料シミュレーションツール「マネログ」の使い方を徹底解説!

投稿日:2018年9月26日 更新日:

こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。

管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。

不動産投資の収益力シミュレーション「マネログ」

不動産投資のシミュレーション方法は?

不動産投資の収支シミュレーション、

みなさんはどうやって行っていますか?

表面利回りや実質利回りをざっくり計算することは出来ても、

税金やローン返済まで含めて

しっかりと十数年分のシミュレーションを作るのは至難の業です。

 

そんな時に、私が通っていた「ファイナンシャルアカデミー」

不動産投資の学校

で紹介してもらった、

無料のシミュレーションツール「マネログ」が最強なので、

紹介したいと思います!

不動産投資家、株式投資家は一度使ってみるべき!

マネログとは、

不動産投資のキャッシュフロー、減価償却、税金などを

シミュレーション出来るWebアプリケーション

「不動産投資シミュレーションツール」

だけでなく、

住宅ローンや不動産投資ローン(アパートローン)のシミュレーションができる

「ローンヘルパー」

株式への投資履歴を分析できる、株式投資家向けの

「トレーディングノート」

といったサービスも提供しています。

 

中でも私は「不動産投資シミュレーションツール」を、

物件の収益力判断のために頻繁に使っています。

マネログの不動産投資シミュレーションアプリで出来ること

マネログの不動産投資シミュレーションツールで出来ることは

  • 減価償却や税金を考慮したキャッシュフロー(月々、年間の手取り収入)の試算
  • 売却時キャップレートを設定して、インカムゲインとキャピタルゲインの合計額を試算
  • ローンの条件を入力し、デッドクロスが起きないか、いつ起きるのか確認

こういった部分が大きなところです。

マネログの不動産投資シミュレーションツールの使い方

上記のような試算表を出すために必要なことは、

無料会員登録後に以下のような条件を入力するだけです。

  1. 物件の建築年
  2. 構造(木造/鉄骨S造/RC、SRC)
  3. 購入価格
  4. 月額賃料収入
  5. 借入額、返済年数、金利

これ以外にも、

  • 売却時キャップレート(物件の売却時に利回り何%で売れると仮定するか)
  • 路線価
  • 諸経費
  • 個人所得
  • 空室率
  • 家賃変動(何年で何%下落するか)

などを入力する欄があり、

細かく入力すればするほど正確なシミュレーションができます。

 

実際に、とある木造中古物件の

収支シミュレーションをしてみた結果がこんな感じです。

各項目の見方を細かく説明しますね。

  1. 年度
  2. 不動産収入・・・家賃収入の推移。入力画面で家賃下落(上昇)を選択した場合は次第に変化していきます。また、各年度で売却した際の売却価格(キャピタルゲイン)に影響を与えます。
  3. ランニングコスト・・・管理費、その他の毎月かかる費用が合算されて表示されます。
  4. 減価償却費・・・入力画面の条件に基づき、減価償却費が自動計算されます。
  5. 支払利息・・・入力画面の条件に基づき、支払利息が自動計算されます。借入額がゼロの場合は利息もゼロになります。
  6. 納税・・・入力画面の所得に基づき、自動的に納税額が計算されます。(所得税、住民税の合計税額)
  7. 税引後利益・・・納税後の利益です。確定申告などに記載される決算上の利益であって、キャッシュフローではありません。
  8. 返済元金・・・税引後利益から支払うべき返済元金です。確定申告書には記載されないものです。
  9. インカムゲイン累計・・・キャッシュフロー収入の累積額です。単年度のキャッシュフローは、税引後利益-返済元金+減価償却費で導き出されます。その累積額を表示しています。
  10. 借入残高・・・ローン残高です。返済が進むほどに減少していき、やがてゼロになります。借り入れを利用しなければ最初からゼロです。
  11. 残債利回り・・・家賃収入÷ローン残高です。この利回りが高ければ高いほど、ローン残高を上回る価格で売却しやすいため、物件売却が楽になり、出口が確保されていると考えられます。
  12. ROI・・・単年度のROIです。購入時に支払った自己資金に対して、1年あたりどのくらいのキャッシュフローがあるかを示しています。
  13. 自己資金回収比率・・・12のROIの累積値です。これが100%になったときに、物件購入時の自己資金回収が終わったことになります。
  14. 自己資金推移・・・13の自己資金回収率を金額に直したものです。自己資金推移がマイナスにふれる場合は、マイナスの累積値が大きくなりすぎないように気を付けましょう。
  15. 売却時キャピタルゲイン・・・各年度で物件を売却した場合に、売却価格のうちどのくらいの金額が手元に残るかを示しています。売却価格-仲介手数料-キャピタルゲイン税-ローン残高で計算されます。このうち、「売却価格」は家賃の下落と共に低下しますが、「ローン残高」は返済が進むほどに減少しますので、家賃下落よりもローン返済の方が多ければ、年をおうごとに売却時キャピタルゲインも増加していくはずです。
  16. 売却時キャッシュフロー総額・・・「9.インカムゲイン累計」と、「15.売却時キャピタルゲイン」の合計額です。物件保有期間に応じたトータルの利益額を示しています。
  17. 売却時ROI・・・「16.売却時キャッシュフロー総額」を、購入時に支払った自己資金で割ったものです。自己資金が何倍に増えるのかが分かります。(100%なら1倍、200%なら2倍、と計算)
  18. 年平均リターン・・・「17.売却時ROI」を保有年数で割ったものです。保有期間1年あたりの平均リターンが分かります。

かなり細かいのですが、

1つ1つの項目を読むと

凄く丁寧にシミュレーションされているのがわかると思います。

 

パッとシミュレーション結果が良いか悪いかを判断するには、

インカムゲイン累計、ROI、売却時キャッシュフロー総額

あたりを見ればOKです。

月々のインカムゲインが何万円入るのか、

ROIは適正値か、

(私は不動産投資のROI目安は最低10%、出来れば20%以上欲しいと考えています)

売却時キャッシュフロー総額はいつ黒転するのか

(何年保有すれば売った時に儲けられるのか)

などを見て、

物件の現地調査に出向くかどうかを判断しています。

 

不動産投資は、現地を見てのフィーリングや聞き込みも大切ですが、

まずは収益性の計算が一番大切です。

 

自力で計算するのはかなり厳しいので、

こういったツールを活用して正しく収益性を判断できるようにしましょう!

 

私が20代にして、年間数百万円という家賃収入を得る

不動産投資家になれたのは、

マネログについて教えてもらった学校

ファイナンシャルアカデミー

で徹底的に不動産投資の基礎を勉強したからです。

経緯については、こちらの記事に詳しく記載しています。

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わたしはもともと都内勤務で、仕事が出来ないダメOLでしたが、

現在は夫婦で不動産投資家となり、

年間500万円以上の家賃収入を得ています。

 

更に経済的に自由な毎日を目指して邁進中です。

 

こんなこと言うと怪しいと思われるかもしれませんが、

最近では、20代でも

お金と時間の自由を得られる【不動産投資家】として活躍している人は、

ひっそりと存在していたりします。

 

不動産投資は、決してギャンブルではありません。

「経営者」として、不動産賃貸業という「事業」を行うことです。

 

過去のわたしは、会社という一本の収入源に頼りきるのが不安でした。

経営や投資と聞くと難しそうに聞こえるかもしれませが、

体系的に知識を学び、

行動し続ければ、

才能や運なんて関係なく、

努力次第で誰でも人生を変えることが可能です。

 

わたしは25歳の頃、

「自分ではなく、資産が代わりに働いてくれる方法」を学び衝撃を受けました。

 

わたしもかつて憧れの人にやり方を教えてもらったように、

同世代の女性にもこんな生き方を知ってほしいという思いで、メルマガをつくりました。

 

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アラサー女子大家 シルク

アラサー女子大家 シルク

不動産投資を頑張るアラサー女子。 ゼロから不動産投資を始めたい、平成生まれの女性向け無料講座をメルマガや限定動画で配信中(*^^*) 現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。 不動産業は夫婦で協働スタイル。 詳しいプロフィールはこちら

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