こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産賃貸業のための資産管理法人を設立しました
この度、不動産投資の規模を拡大していくための礎として、
資産管理法人（合同会社）を設立しました。
不動産投資の法人化のタイミングはいつ？
私は今、夫婦で投資用アパートを一棟取得していますが、
こちらはサラリーマン大家としてスタートした当時、
個人名義で購入しました。
不動産投資において、法人化のタイミングは諸説ありますが、
私の不動産投資の師匠は
- 課税所得が1000万を超えてから考えれば良い
とおっしゃっていました。
一方で、別の不動産投資家の方は
- 不動産投資で規模を拡大していくと心に決めているならば、最初から法人で所有したほうが良い
- 法人化しても実績作りが必要なので、設立は早ければ早いほど良い
ともおっしゃっていました。
私は前者の師匠の言葉を素直に実践しようと思っていたので、
最初の一棟は個人で所有しましたが、
そもそも、
不動産投資の手法は実に十人十色で、
同じ物件は2つとしてありませんし、
個人の所得（サラリーマンとしての年収、給与）、
家族構成なども異なるので、
一概に何が正解とは言えないのです。
これは勉強してしばらく経ってから思い直したことですが、
前述の師匠は中古の区分マンション投資を中心に始められていた方なので、一棟もの狙いの私とはまた状況が異なります。
今私が所有している一棟では、
不動産による課税所得はさすがに1000万もありませんが、
サラリーマンとしての給与と合算したときの課税所得などを鑑みて、
早いうちに法人化しておこうと軌道修正した感じです。
なので、不動産投資の法人化のタイミングについての結論は、
多くの投資家の方にお会いして、
複数の実例を聞いて参考にし、
自分で判断していく
しかないと思っています。
不動産投資を法人化する目的
判断するにしても、
そもそも不動産投資をなぜ法人で行っていきたいのか
という理由を明確にする必要があります。
法人化していく理由は、大きく2つに分けられると思っています。
- 節税のため（規模が大きくなればなるほど、法人のほうが税率面で優遇される）
- 融資のため（個人の借入額の限界を突破したい）
1の節税については、こちらの記事に詳しく書いています。
個人と法人の損益分岐点を確認しておきましょう。
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今回、私が法人化したのは、直近では2の目的が近いです。
2棟目は現在仕込み中で、3棟目以降の物件を法人で購入できればと思っています。
不動産投資の法人化の方法
不動産投資を法人で行っていくには、
株式会社か合同会社を設立するのが一般的です。
株式会社と合同会社の違いについては、以下の記事に詳しくまとめてあります。
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不動産投資をするなら「株式会社」「合同会社」どちらが良い？それぞれのメリットとデメリットを比較
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今回はコスパを考えて合同会社を設立しました。
合同会社の設立は、自分自身で行うことも可能です。
最近では
- 会社設立ひとりでできるもん
- 会社設立 freee
など、個人で電子定款など含め会社設立ができます。
ただ、結論からいうと私は今回設立は司法書士さんに依頼しました。
合同会社設立を司法書士に依頼するメリット
なぜ今回司法書士に依頼したかと言うと
- 定款等の作成にあたって専門家のチェックが欲しかった
- 時間の短縮
という2点が大きいです。
専門家に依頼することで時間の短縮がはかれることは勿論ですが、
メールや電話で不明点は明確にすることが出来ましたし、
コストパフォーマンスを考えれば十分司法書士さんにお願いするメリットはありました。
ただ、費用は以下の通りかかるので、
調査などにしっかり時間をかけられる人は自分でやってもいいと思います。
不動産投資の法人化にかかる費用
不動産投資の法人化にかかる費用は、株式会社と合同会社で異なります。
先程も紹介したこちらの記事に詳細を記載していますが、
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不動産投資をするなら「株式会社」「合同会社」どちらが良い？それぞれのメリットとデメリットを比較
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合同会社の場合、電子定款で6〜7万円程度で設立することが可能です。
今回は司法書士さんにお願いして、
設立費用と報酬合わせて約13万円で依頼しました。
これを高いと見るか安いとみるかは人それぞれですが、1つの参考までに。
サラリーマン大家が副業で不動産投資を法人化するには？
ちなみに、サラリーマンの場合は、
会社の規定（就業規則）で会社の代表になれない場合があるので注意が必要です。
ご自身が代表になれないサラリーマンの方は、
奥さんや親御さんを代表社員にしてプライベートカンパニーを立てている方が多いようです。
ちなみに、私は現在自営業なので、私自身が代表社員になりました。
個人事業主と合同会社の代表社員は兼務できる？
ちなみに、私は個人事業を開業していますが（不動産業ではありません）、
業務が競合にならない限りは、
個人事業と会社の代表は兼任しても問題ないそうです。
この辺りも専門家に確認したかったので、今回は設立を人に依頼した経緯があります。
不動産投資の合同会社の定款例
今回設立した会社は不動産のための資産管理法人ですが、
定款には少し幅をもたせました。
会社の定款に記載している事業に当面取り組まなくても問題はありませんが、
定款に記載していない事業に取り組むことになった場合、
変更手続きが必要になる可能性があるからです。
１．不動産の売買、賃貸及び管理運営業務
という内容を第一に置きつつ、
その他事業を2項目以降に記載しました。
不動産投資を法人化して行うデメリット
不動産投資を法人化することで、
融資の可能性が広がったり、
節税できたりというメリットがありますが、
逆に不動産投資を法人化するデメリットとしては、
今後ランニングコストがかかることが挙げられます。
先に説明したとおり法人を立ち上げるための費用がかかるのは勿論、
毎年の法人住民税（合同会社で赤字であっても最低7万円）がかかり、
税務を税理士に依頼する場合、
費用も個人に比べれば高くなります。
不動産投資の法人融資には、実績づくりが重要！
上記のようなデメリットを上回るメリットを享受するためには、
とにもかくにも法人で不動産を取得することが目標になります。
法人で不動産を取得するということは、
法人で融資をひく（プロパーローン）ことが必要です。
プロパーローンをひくには法人への実績づくりが必要なので、
これからそれを行っていきます。
ちなみに、不動産投資を法人化するというのは、
必ずしも不動産を法人で購入するということだけではありません。
個人所有している物件の管理やサブリースを法人を使って行う方法があります。
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法人で不動産投資をする3つの方法。法人で物件を購入するだけではない！
こんにちは。 アラサー女子大家 シルクです。 管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。 資産管理法人の3つの活用方法 法人化して不動産投資を行うというと、法人格で物件を購入するというイメージが強いと思 ...
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