こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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サラリーマンの副業としておすすめされる「マンション経営」
今回は、不動産投資家の観点から、
サラリーマンの副業として推奨される「マンション経営」について言及したいと思います。
中には「マンション経営」をおすすめする電話が、
不動産業者から、職場にかかってきたという方もいるのではないでしょうか。
サラリーマンにマンション経営がおすすめされる理由や、
安易に始めると危ない！リスクの紹介をしていきます。
マンション経営とは？
そもそも、マンション経営とは一体何でしょうか。
一言で言うと、
マンションの一室を購入し、
入居者の家賃で購入時に組んだ融資を返済する
ということになります。
ここで融資（借金）の返済額よりも家賃収入が多ければ黒字（儲かる）ですし、少なければ赤字で手出しが発生します。
マンション経営の具体例
もう少しわかりやすく説明すると、
例えば、あるワンルームマンションの1室を2000万円で、頭金なしで融資を組んで購入したとします。
2000万円、金利1パーセント、30年でローンを組んだ場合、
月々の銀行への返済額は64,327円です。
仮にそのマンションが、家賃7万円で賃貸できる場合、
70,000円-64,327円=5,673円
5,673円が毎月の収入になります。
毎月マンションを貸しているだけで5000円以上の不労所得！素晴らしいですね！
・・・なーんて言いたいところですが、
この数字には罠がありますので、注意が必要です。
マンション経営のリスクについて説明していきます。
サラリーマンのマンション経営に潜む3つのリスク
初めて不動産投資の仕組みを知ると、
なんて美味しいビジネスなんだと思う方もいるかもしれません。
不動産会社の謳うメリットは月々の不労所得以外にも、
ローン完済後の資産性や、生命保険代わりとしての団信（団体信用生命保険）など、
様々なことがありますが、
不勉強のまま丸投げで投資をするのは全くオススメできません。
マンション経営には、主に以下のようなリスクがあります。
- 空室リスク
- 税金・修繕金リスク
- 家賃滞納リスク
1. マンション経営の「空室リスク」
収益不動産を所有したときの、もっとも大きなリスクは空室リスクです。
先ほどの例で言うと、月々6.5万円ほどのローン返済を課されるため、
万が一入居者がつかなかったときには、
オーナーが毎月6.5万円を懐から出さなければいけません。
銀行は、空室だからといって返済を待ってくれることは無いのです。
2. マンション経営の「税金・修繕金リスク」
これは勉強していれば100パーセント買う前にわかることなので、
もはやリスクでもなんでもないのですが、
前述の「マンション経営の具体例」での計算は、ものすごく雑な収支計算です。
実際には、マンションを所有していると、
固定資産税ほか税金の納入義務が発生しますし、
毎月マンション規定の修繕積立金を支払わなければなりません。
具体的な金額はケースバイケースですが、
先ほどの例のように、ローン返済後の手残りが1万円以下というような例では、赤字になる可能性が限りなく高いと思ったほうが良いでしょう。
不労所得どころか、毎月お金を払わなければいけない羽目になります。
3. マンション経営の「家賃滞納リスク」
入居者がついていたとしても、家賃を滞納されるリスクがあります。
マンション経営を始めようという優秀なサラリーマンの方々からすると信じられないかもしれませんが、
世の中には自宅の家賃を滞納する人間がゴマンといます。
いや、これ脅しとかじゃなくて本当ですよ！
不動産投資家歴のまだ浅い私の所有物件でも、フツ〜に滞納されました。
家賃収入を得られなければ、空室リスクに書いたのと同様に、毎月数万円のローン返済を懐から行うことになってしまいます。
とはいえ、
実は家賃を滞納されたとしても、家賃保証会社を通じて家賃相当の収入を得ることができるので、
予め知識を持って対策を講じていれば、滞納はリスクとはなりえません。
マンション経営の失敗例
他にもマンション経営を始めると、
- 金利上昇リスク
- 天災リスク（地震や火災）
- 人災リスク（自殺や他殺、孤独死）
- 売却リスク（物件の価値下落により残債以上で売れない）
など、様々な危険が待ち受けています。
これらを知らずにマンション経営を始めてしまうと、
- 毎月数万円の借金返済を、自分の給料から払わなければいけない
という、投資を始めたときの理想とはかけ離れた結果となり、失敗といわざるを得ない状態になります。
マンション経営を成功させるのに必要なたった1つのこと
ここまで様々なリスクを並べてきましたが、
私自身は不動産を1つどころか複数戸（1棟丸ごと）所有している不動産投資家です。
なぜこのようなリスクを取ってまで不動産を持っているかというと、
不動産投資においては、知識さえあれば殆どのリスクはカバーできるからです。
勉強しましょう！
むしろ、投資とは、リスクを取って利益に変えることだと思っています。
知識を付けるためには、まずは本を読んだり、
それだけでは知識が偏ってしまうので、
無料セミナーでも良いので、セミナーや講義に参加してみることがおすすめです。
例えば、
金融教育で有名なファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」や、
マンション投資の専門セミナー「マンション投資のJPリターンズ」など、
無料で勉強できる機会は沢山あります。
大きな借金をしてからでは遅いのです。
投資で失敗しないためにも、まずは徹底的に知識をつけましょう！
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