こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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マイホームと賃貸、どっちがお得？
不動産投資云々は全く関係なく、きっと新婚夫婦ではかならず出る話題・・・。
それは、
「持ち家か賃貸か」
というマイホーム問題。
結婚式や新婚旅行を終えられた新婚の友人が、よくマイホームの話を相談しているのを見聞きします。
私は、結婚前から、不動産投資を夫婦で協力して行っていく決意を固めていました。
そんな不動産投資家夫婦の私たちのマイホーム戦略について話をします。
当面は賃貸住宅派です。
先に結論から言うと、私たち夫婦は当面、賃貸住宅に住む予定です。
なぜかという話はあとに回すとして、私たちの結婚当時の新居決めのお話をさせて下さい。
新婚当時、主人も私も都心勤務の会社員であったため、都心へのアクセスの良さは不可欠。
といっても、不動産投資を志す者として、あまりに高い家賃の地域に住むのはメリット、デメリットを色々考慮しても許し難い・・・。
「家賃」というワードには非常に敏感になります（笑）。
山手線近郊の家賃は20万円超えもザラ
私が山手線の主要駅付近に住んでいる同僚夫妻やカップルにヒアリングしたところ、なんと月々の家賃が１８万・２０万・２２万とのことでした。
上記の同僚の例では、20代半ば〜後半の共働きなので、世帯年収は推定1000万円弱だと思います。
彼らはまだ子供も居ないので、生活に困るようなことはないと思いますが・・・。
このような世帯年収＆家賃で、ざっと税引きした手取り年収を鑑みると・・・ヘタしたら、世帯の手取りの35％が家賃！
※計算は色々なのでざっくりのイメージで感じてください。
もちろん、住む場所は日々の生活やライフプランにおいて非常に重要なポイントです。
便利な都会に住むのが良い、というのも個人の価値観なので良いと思います。
通勤時間を許容してでも都心を避けて新居決定
ただ、当時から不動産投資を志しており、1万円でもキャッシュを毎月貯めたい身分としては許しがたい割合でした。
私の同僚は都心に住んでいる人が多く、
身近な人が都心近くに住んでいるパターンが多いと、家賃の感覚が麻痺しがちでした。
ですが、結局、私たちは新婚当時から都心から少し離れたエリアに賃貸で住むことにしました。
会社までの通勤時間は、お互い１時間前後。
気になる家賃は、アクセスや広さ等の条件を比較的緩めて、共益費込みで2LDK 10万円ほどです。
これでも高いと感じる人もいるかもしれませんね。
私も正直なところ、あと1〜2万円家賃を抑えたかったのが本音（10万円切りたかった！）。
ですが、都心から離れたエリアを選択している以上、駅からの徒歩分数などを譲れず・・・。
不動産投資とマイホーム購入
では、ようやく「持ち家か賃貸か」という本題に戻ります。
不動産投資家として、家についてシミュレーションしてみたいと思います。
まず賃貸で、10万円の家賃で家を借りるとしましょう。
それに比較して、中古の区分マイホームを購入し、月々５万円の支払いの場合を考えます。
いわずもがな、この場合はマイホームを購入すれば、月々の支払いが５万円の節約になります。
よく「マイホームを買うと、月々の支払い（ローンの返済）が賃貸の家賃より安い！」といいますよね。
それが事実の場合も往々にしてあります。
月々の支払いが大きくても、賃貸で家賃を払い続ける理由
それでも私たちは冒頭の結論の通り、当面は賃貸家賃を払い続けるのが良いという事になりました。
理由は大きく２つです。
- マイホームの物件価格が高い場合、債務超過になる可能性が高いため
- マイホーム住宅ローンの月々の返済額が安くても、マイホーム購入の頭金を考慮すると、そもそも大した節約になっていないということ
1つめの理由は、不動産投資家として致命的なことです。
新築マイホームなどは論外ですが、中古だとしても、都心近くでは多くの場合銀行の評価よりも物件価格が高く、債務超過に陥ります。
債務超過になると、銀行によっては収益物件（投資物件）を購入する際の融資が組みづらくなり、肝心の投資物件を買えなくなる可能性があります。
そして2つめの理由として、マイホームの頭金があります。
頭金がいくらかは状況や人によって様々ですが、ここに数百万円の頭金を入れてしまうと、同じく投資物件を買うためのキャッシュや見せ金が減ってしまいます。
「毎月の家賃 ＜ 投資物件で毎月得る収益」になれば最高
単純な話ですが、不動産投資家としては、
持ち家（マイホーム）が無くとも、収益物件（投資物件）で賃貸家賃を上回る手残りを残せれば良いのです。
つまり、今回挙げた事例でいえば、
月々の支出という意味では、節約出来ていたように感じる５万円＋賃貸家賃１０万円＝１５万円
を収益物件からの手残り（キャッシュフロー）として産めれば、万事OKということです。
こうなれば、持ち家のローンの方が安いから・・・という話はどうでもよくなります。
実質、賃貸の家賃を自分たちが労働で得た給与から払っていないことになりますから。
不動産投資家としての、自宅と投資物件に関する目標
以上のシミュレーションや話し合いを経て、
私たち夫婦が結婚当初に立てた不動産投資における段階的目標は、
- 第一段階：現在住んでいる賃貸物件の家賃分（10万円）のキャッシュフロー達成
- 第二段階：賃貸家賃分＋αのキャッシュフロー達成
- ・・・
- 第？段階：不動産投資を志した当初の大目標であるキャッシュフロー達成
という話にまとまりました。
投資物件で十分に収益が見込める段階まで進んだ頃には、
低額融資でマイホーム、ないしは収益マイホーム（賃貸併用住宅）を購入することを検討してもいいとは思っています。
勢いでマイホームを買う前にお金の教養を学ぼう！
このようなお金の教養は、ファイナンシャルアカデミーの「お金の教養講座」で学びました。
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お金の教育を一度受けると、目からウロコ間違いなしです。
結婚や子育てなどが気になるアラサー女性にこそ、ぜひ体験して欲しいと思います！
