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不動産投資の物件選定時に必須の「稼働力」
不動産投資をするときにポイントとなるのは、物件の3つの力です。
- 収益力
- 担保力
- 稼働力
収益力とは、文字通りいくら家賃収入があり、どの程度手残りが出るのかという収益の力。
特に最近はキャピタルゲイン狙いの投資ではなく、利回りやキャッシュフローを重視する投資がメジャーですので、ここは最も大切なところです。
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不動産投資のキャッシュフロー計算方法を解説！税金などのコストも考慮し、投資の成果を把握しよう
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そして担保力は、路線価や建物の価値を踏まえた積算価格のこと。融資付けや売却時に大切です。
そして、今回紹介する「物件の稼働力」は、1の収益力を実際に見込めるのかというところを見る指標になります。
稼働力を見極める3つのポイント
稼働力を見極めるためのポイントは以下の3つです。
- 地域の力
- 駅、周辺施設の力
- 現地調査
1. 地域の力
まずは、エリアマーケティングの中でも「マクロな視点」です。
そもそもその地域は人口が増えているか、世帯数は増えているか。
Wikipediaなどでも推移はざっくり確認できます。直近10年くらいの推移をしっかり確認しましょう。
都道府県別の推移は勿論、市区町村単位でチェックしていくことが大切です。
また、路線価が近年で下落していない地域かどうかも、「全国地価マップ」などを使ってよく見ておいたほうが良いでしょう。
人口減少が進む日本で不動産投資をする以上、マクロなエリア選定はとても重要です。
2. 駅、周辺施設の力
続いてはミクロなエリアマーケティングです。
仮に地域の人口は増えていても、物件が供給過多なエリアでは競争に負けてしまいます。
周辺に競合となるアパートが飽和していないかを確認しましょう。
その際、自身の投資対象である物件と同じようなスペックの物件を見ることが重要です（単身世帯向けorファミリー向け）
ファミリー向けの物件であれば、近くに小中学校があるか。単身者向けの物件であれば、近くにコンビニや飲食店が充実しているかどうかをチェックします。
また、交通の便も重要です。
車社会の地域であれば駐車場が潤沢にあるかどうか、なければ作ることが出来るかどうか。
都心近くなど電車社会の地域であれば、駅までの徒歩分数は勿論、最寄り駅の乗降人数は必ずチェックしましょう。
駅の乗降数は、簡単にWikipediaなどで調べることが出来ます。
私が駅の力を測る時には、駅同士の間隔が極端に狭い地域（都会に多い）でなければ、乗降数5万人（※乗車数ではなく、乗降数です）を一つの目安としています。
駅同士の間隔が狭い地域であれば、3万人程度でも十分稼働する可能性があります。
3. 現地調査
最後に大切なのは、実際に物件を見に行くことです。
周辺に競合物件がありすぎないかということもそうですが、周辺の似たスペックの物件が満室稼働しているかどうかを必ず確認します。
必要以上に物件に立ち入らずとも、カーテンの有無や、アパートの外に設置されているガスメーターの動きを見れば、その物件の空室率はすぐにチェックできます。
複数の似たような物件が、空室だらけだった場合には、かなり危険です。
最も大切なのは現地調査
以上を踏まえ、物件選定時には、
1や2（情報的なエリアマーケティング）は事前の足切りで使い、
3の現地調査を踏まえて買付を入れるかどうか判断するという流れになります。
よっぽどの事情がない限り、必ず自分の目で見て、足で歩いて現地調査を行いましょう。現地調査の数をこなすうちに、目も養われます！
