金利＆返済年数違いで、不動産投資の収益性をシミュレーション！融資条件次第で月収5万円→9万円に！

こんにちは。
アラサー女子大家のシルクです。

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個人への融資と法人融資の違い

個人で不動産を購入するのと法人で不動産を購入するのでは、主に税制面で大きな違いがあることは、以前にお話しました。

先日、中古物件の現地調査にいき、様々なパターンでシミュレーションした結果、

税制面だけでなく、法人と個人では、融資の条件も大きく異なるため、

法人で購入するのか、個人で購入するのかでかなり収支のシミュレーションが変わってくることがわかりました。

融資の条件違いでの、驚きのシミュレーション結果

今回検討したのは、平成初期築（法定耐用年数切れ）、価格は2000万円ほど、6室で表面利回り12.48％の物件でした。

物件を案内して下さった業者さんの話を参考にすると、

法定耐用年数切れの木造物件に対する融資は、今の市況では

• 個人の場合→某銀行で、金利3.3％ 29年
• 法人の場合→公庫を狙って、金利2.1%前後 15年

という融資が一番可能性が高いということでした。

この物件の収支を個人と法人それぞれでシミュレーションしてみると、以下のような違いが出ます。

ケース1 個人で買う場合

• 元利均等返済
• 金利は借入当初3.3%
• 返済年数29年
• 満室想定、個人の年収は500万円くらいと想定

ケース2 法人で買う場合

• 元利均等返済
• 金利は借入当初2.1%
• 返済年数15年
• 満室想定、法人税率 800万以下で31％と想定

金利と返済年数が違うだけでこんなに違う！

最近の私の方針として、この手の築古物件は、法人で3期以上の実績を作るために購入したいと思っていたのですが、

以上の計算を経て、さすがに返済年数15年の法人融資では危険だと判断しました・・・。

利回りをお伝えしたので計算すればわかると思いますが、この物件の賃料からすると、4年の減価償却期間が終了したあとは1室でも空室になればアウト。

減価償却期間中でも、広告費などの一時出費を加味するとかなりスレスレです。

個人の融資条件（3.3％29年）ならば、比較的余裕を持って運営できる物件ということになります。

ちなみに、こういったシミュレーションには、無料ツールのマネログがおすすめです。

不動産投資は買った時点である程度の勝敗が決まっている

この物件をもし1800万円にまで指値出来たとしましょう。

すると、法人融資の条件でも以下のような結果になります。

もちろんこれでも減価償却が切れると1空室で赤字となってしまいますが、先ほどのシミュレーションに比べると大きく改善されました。

結局「安く買う」ことが正義

シミュレーションするとわかりますが、これが、金利を数％下げたところでここまでの改善には至りません。

融資の条件をメインに話を進めてきましたが、結局不動産は安く買ったもん勝ちの側面があります。

全ての瑕疵は価格に収斂されるのです。

複数物件持って分散する必要性

ちなみに、こういった物件でも、同じ法人で複数棟所有して、一時的な空室による赤字を他の物件の黒字でカバーできれば良いという考え方もあります。

また、減価償却期間が切れる前に売却してしまうというのも一手です。

収益不動産は5年以内に売却すると税金がべらぼうに高いのですが、結果プラスになるような売却益が見込める場合などは、戦略的に売ってしまうというのもありです。

私もこのようなことを加味しながら、今後の取得物件を検討していきたいと思います。