今すぐ行動したい方へ

このサイトから登録の多い無料マネーセミナー(公式ページへ)

No.1 「お金の教養講座」【一生分の不安をなくす必須知識!】
No.2 「不動産投資スクール体験学習会」【卒業生の2人に1人が大家さん】
No.3 「株式投資スクール体験学習会」【速効性の高いカリキュラム】

融資・ローン戦略

金利&返済年数違いで、不動産投資の収益性をシミュレーション!融資条件次第で月収5万円→9万円に!

投稿日:2017年8月29日 更新日:

こんにちは。
アラサー女子大家のシルクです。

管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。

個人への融資と法人融資の違い

個人で不動産を購入するのと法人で不動産を購入するのでは、主に税制面で大きな違いがあることは、以前にお話しました。

不動産投資を法人で行うメリット3点!個人よりも税率が低くなる金額はいくら?投資規模を拡大するには必須!

こんにちは。 アラサー女子大家 シルクです。 管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。 不動産投資は法人で行うべき?個人で行うべき? 私は1棟目の物件を個人で購入しました。 周囲の大家さんを見渡しても ...

先日、中古物件の現地調査にいき、様々なパターンでシミュレーションした結果、

税制面だけでなく、法人と個人では、融資の条件も大きく異なるため、

法人で購入するのか、個人で購入するのかでかなり収支のシミュレーションが変わってくることがわかりました。

融資の条件違いでの、驚きのシミュレーション結果

今回検討したのは、平成初期築(法定耐用年数切れ)、価格は2000万円ほど、6室で表面利回り12.48%の物件でした。

物件を案内して下さった業者さんの話を参考にすると、

法定耐用年数切れの木造物件に対する融資は、今の市況では

  • 個人の場合→某銀行で、金利3.3% 29年
  • 法人の場合→公庫を狙って、金利2.1%前後 15年

という融資が一番可能性が高いということでした。

この物件の収支を個人と法人それぞれでシミュレーションしてみると、以下のような違いが出ます。

ケース1 個人で買う場合

  • 元利均等返済
  • 金利は借入当初3.3%
  • 返済年数29年
  • 満室想定、個人の年収は500万円くらいと想定

この場合、月々のキャッシュフロー(税引き後利益ー返済元金+減価償却費)は、初年度8.7万円ほど。

4年の減価償却が切れたあとは、月々4.6万円ほどになります。

ケース2 法人で買う場合

  • 元利均等返済
  • 金利は借入当初2.1%
  • 返済年数15年
  • 満室想定、法人税率 800万以下で31%と想定

この場合、月々のキャッシュフロー(税引き後利益ー返済元金+減価償却費)は、初年度4.8万円ほど。

4年の減価償却が切れたあとは、月々6000円ほどになります。

金利と返済年数が違うだけでこんなに違う!

最近の私の方針として、この手の築古物件は、法人で3期以上の実績を作るために購入したいと思っていたのですが、

以上の計算を経て、さすがに返済年数15年の法人融資では危険だと判断しました・・・。

利回りをお伝えしたので計算すればわかると思いますが、この物件の賃料からすると、4年の減価償却期間が終了したあとは1室でも空室になればアウト。

減価償却期間中でも、広告費などの一時出費を加味するとかなりスレスレです。

個人の融資条件(3.3%29年)ならば、比較的余裕を持って運営できる物件ということになります。

ちなみに、こういったシミュレーションには、無料ツールのマネログがおすすめです。

不動産投資の最強無料シミュレーションツール「マネログ」の使い方を徹底解説!

こんにちは。 アラサー女子大家 シルクです。 管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。 不動産投資の収益力シミュレーション「マネログ」 不動産投資のシミュレーション方法は? 不動産投資の収支シミュレー ...

不動産投資は買った時点である程度の勝敗が決まっている

この物件をもし1800万円にまで指値出来たとしましょう。

すると、法人融資の条件でも以下のような結果になります。

この場合、月々のキャッシュフロー(税引き後利益ー返済元金+減価償却費)は、初年度5.6万円ほど。

4年の減価償却が切れたあとは、月々1.7万円ほどになります。 

もちろんこれでも減価償却が切れると1空室で赤字となってしまいますが、先ほどのシミュレーションに比べると大きく改善されました。

結局「安く買う」ことが正義

シミュレーションするとわかりますが、これが、金利を数%下げたところでここまでの改善には至りません。

融資の条件をメインに話を進めてきましたが、結局不動産は安く買ったもん勝ちの側面があります。

全ての瑕疵は価格に収斂されるのです。

複数物件持って分散する必要性

ちなみに、こういった物件でも、同じ法人で複数棟所有して、一時的な空室による赤字を他の物件の黒字でカバーできれば良いという考え方もあります。

また、減価償却期間が切れる前に売却してしまうというのも一手です。

収益不動産は5年以内に売却すると税金がべらぼうに高いのですが、結果プラスになるような売却益が見込める場合などは、戦略的に売ってしまうというのもありです。

私もこのようなことを加味しながら、今後の取得物件を検討していきたいと思います。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

わたしはもともと都内勤務で、仕事が出来ないダメOLでしたが、

現在は夫婦で不動産投資家となり、

年間500万円以上の家賃収入を得ています。

 

更に経済的に自由な毎日を目指して邁進中です。

 

こんなこと言うと怪しいと思われるかもしれませんが、

最近では、20代でも

お金と時間の自由を得られる【不動産投資家】として活躍している人は、

ひっそりと存在していたりします。

 

不動産投資は、決してギャンブルではありません。

「経営者」として、不動産賃貸業という「事業」を行うことです。

 

過去のわたしは、会社という一本の収入源に頼りきるのが不安でした。

経営や投資と聞くと難しそうに聞こえるかもしれませが、

体系的に知識を学び、

行動し続ければ、

才能や運なんて関係なく、

努力次第で誰でも人生を変えることが可能です。

 

わたしは25歳の頃、

「自分ではなく、資産が代わりに働いてくれる方法」を学び衝撃を受けました。

 

わたしもかつて憧れの人にやり方を教えてもらったように、

同世代の女性にもこんな生き方を知ってほしいという思いで、メルマガをつくりました。

 

こちらからぜひ登録してみてください!

おすすめの無料セミナーランキング

お金の教養講座(無料体験)

「老後の不安をなくしたい」
「収入アップしたい」
「もっと支出を減らしたい」
「貯金体質になりたい」
など、誰もが知りたい【お金にまつわる知識】を短時間で効果的に学べる入門講座の定番!

不動産投資スクール無料体験講座

幅広い知識が必要な「不動産投資」。

その入門学習にに適した「体系的なカリキュラム」を数時間で体験!

不動産についての知識がゼロでも、不動産から収入を得る仕組みやポイントが分かるようになります。

株式投資スクール 無料体験講座

根拠ある銘柄選びで受講生の【7割以上がプラス】の運用実績!

  • 株の仕組み
  • 銘柄選び
  • 決算書の読み方
  • 売買タイミング

など、即効性・再現性高いカリキュラムで株式投資の基礎を学べます!

  • この記事を書いた人
アラサー女子大家 シルク

アラサー女子大家 シルク

不動産投資を頑張るアラサー女子。 ゼロから不動産投資を始めたい、平成生まれの女性向け無料講座をメルマガや限定動画で配信中(*^^*) 現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。 不動産業は夫婦で協働スタイル。 詳しいプロフィールはこちら

-融資・ローン戦略

Copyright© アラサー女子の不動産投資奮闘記 , 2019 All Rights Reserved.