不動産投資の返済比率の計算方法。新築、築古それぞれ何％なら安全？

こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。

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不動産投資の返済比率の計算方法

不動産投資を始めるにあたって、

欠かせない指標は表面利回りと実質利回りです。

ですが、それと同等に重要なのが「返済比率」。

返済比率とは、家賃収入に対する融資（ローン）の返済割合のことです。

例えば、区分マンションで月間の家賃収入が10万円で、うち7万円をローンで返済する場合、返済比率は

となります。

不動産投資の返済比率は何％なら適正？

不動産投資において、返済比率は低ければ低いほど良いです。

特に一棟ものの投資物件を購入する場合、

例えば、返済比率が50％ならば、

最悪半分の部屋が空室でもローンを返済できることになります。

※この場合、修繕積立費や税金が手出しになるので、投資としてはアウトですが・・・。

別の例として、

返済比率が80％であれば、

1棟アパート4室（賃料は同額と仮定）の場合、

1部屋でも空室になれば、家賃収入でローン返済が賄えなくなる

ということです。

ここで気になるのが、

返済比率が何％なら投資物件として安全（適正）かということですが、

私の場合は、1つの目安としてやはり半分の50％と考えています。

突発的な支出が少ないという理由で

新築ならば少し甘めに見ますが、新築、築古限らず目指したいラインは50％です。

ローン返済で手出しが発生しないための物件選定

また、私はリスク分散のために、

一棟6室以上のアパートのみを投資対象として見ています。

どういうことかというと、

区分マンション所有や戸建の場合、

入居者が居るか居ないかで、家賃収入はゼロかイチです。

逆に部屋数が比較的多い物件であれば、

上記の通り、

少しの間、数室が空室になってしまってもローンを返済し続けることが出来ます。

融資の条件（金利、返済年数）によって返済比率は変わる

物件の家賃収入（空室率）だけでなく、

融資の条件によっても返済比率は当然変わってきます。

物件を購入する前には、

• 金利が何％で返済期間が何年なら、返済比率が何％で
• うち何％が返済元金であり、何％が利息なのか
• 空室率が上がると返済比率はどの程度上がるのか

といった細かなシミュレーションをする必要があります。

どのような条件で融資を引けるかは分からないので、

金利や返済年数は、

複数パターンでシミュレーションすることをおすすめします。

これらを手計算するのはかなりしんどいので、

以前に紹介した不動産投資シミュレーションツール「マネログ」を活用すると便利です。

複製機能を使えば、

一つの物件のシミュレーション（計算表）をコピーして、

金利や返済年数の条件のみを修正して複数パターンの計算例を算出することも出来ますよ！

不動産投資を始める前に学びに投資するべき理由

このようなブログを書いておいてなんですが、

一つだけお伝えしたいことが、

検索した知識だけで不動産投資の知識を得たつもりには、

絶対にならないほうがいいということです。

私は一棟アパートを所有する不動産投資家（20代女性）ではありますが、

今書いたような判断基準は、

あくまで私が学んで、私が判断した基準でしかありません。

人それぞれの自己資金、資産背景、年収などによって状況は変わってきます。

そういった判断ができるようになるために、

私は不動産投資の勉強をするならば、絶対に独学ではなく、

中立的な立場のスクールやセミナーに行くことをオススメしています。

具体的には、

私自身も2年間みっちり学んだ

ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」などがおすすめです。

東京や大阪などで、無料体験講座も開催されています。

詳細は以下の記事をご覧ください。