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融資・ローン戦略

不動産投資の返済比率の計算方法。新築、築古それぞれ何%なら安全?

投稿日:2017年7月19日 更新日:

こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。

管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。

不動産投資の返済比率の計算方法

不動産投資を始めるにあたって、

欠かせない指標は表面利回りと実質利回りです。

 

ですが、それと同等に重要なのが「返済比率」。

 

返済比率とは、家賃収入に対する融資(ローン)の返済割合のことです。

例えば、区分マンションで月間の家賃収入が10万円で、うち7万円をローンで返済する場合、返済比率は

7万円÷10万円×100=70%

となります。

不動産投資の返済比率は何%なら適正?

不動産投資において、返済比率は低ければ低いほど良いです。

 

特に一棟ものの投資物件を購入する場合、

例えば、返済比率が50%ならば、

最悪半分の部屋が空室でもローンを返済できることになります。

※この場合、修繕積立費や税金が手出しになるので、投資としてはアウトですが・・・。

 

別の例として、

返済比率が80%であれば、

1棟アパート4室(賃料は同額と仮定)の場合、

1部屋でも空室になれば、家賃収入でローン返済が賄えなくなる

ということです。

 

ここで気になるのが、

返済比率が何%なら投資物件として安全(適正)かということですが、

私の場合は、1つの目安としてやはり半分の50%と考えています。

 

突発的な支出が少ないという理由で

新築ならば少し甘めに見ますが、新築、築古限らず目指したいラインは50%です。

ローン返済で手出しが発生しないための物件選定

また、私はリスク分散のために、

一棟6室以上のアパートのみを投資対象として見ています。

どういうことかというと、

区分マンション所有や戸建の場合、

入居者が居るか居ないかで、家賃収入はゼロかイチです。

逆に部屋数が比較的多い物件であれば、

上記の通り、

少しの間、数室が空室になってしまってもローンを返済し続けることが出来ます。

融資の条件(金利、返済年数)によって返済比率は変わる

物件の家賃収入(空室率)だけでなく、

融資の条件によっても返済比率は当然変わってきます。

物件を購入する前には、

  • 金利が何%で返済期間が何年なら、返済比率が何%で
  • うち何%が返済元金であり、何%が利息なのか
  • 空室率が上がると返済比率はどの程度上がるのか

といった細かなシミュレーションをする必要があります。

どのような条件で融資を引けるかは分からないので、

金利や返済年数は、

複数パターンでシミュレーションすることをおすすめします。

これらを手計算するのはかなりしんどいので、

以前に紹介した不動産投資シミュレーションツール「マネログ」を活用すると便利です。

複製機能を使えば、

一つの物件のシミュレーション(計算表)をコピーして、

金利や返済年数の条件のみを修正して複数パターンの計算例を算出することも出来ますよ!

不動産投資の最強無料シミュレーションツール「マネログ」の使い方を徹底解説!

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不動産投資を始める前に学びに投資するべき理由

このようなブログを書いておいてなんですが、

一つだけお伝えしたいことが、

検索した知識だけで不動産投資の知識を得たつもりには、

絶対にならないほうがいいということです。

私は一棟アパートを所有する不動産投資家(20代女性)ではありますが、

今書いたような判断基準は、

あくまで私が学んで、私が判断した基準でしかありません。

人それぞれの自己資金、資産背景、年収などによって状況は変わってきます。

そういった判断ができるようになるために、

私は不動産投資の勉強をするならば、絶対に独学ではなく、

中立的な立場のスクールやセミナーに行くことをオススメしています。

※中立的な立場というのは、主催者が収益不動産を販売している業者だったり、不動産会社と癒着あるコンサルタントではないことを指します。

具体的には、

私自身も2年間みっちり学んだ

ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」などがおすすめです。

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詳細は以下の記事をご覧ください。

ファイナンシャルアカデミーの評判は?怪しくない!?2年間通ったセミナー受講生の立場から口コミ
ファイナンシャルアカデミーの評判は?怪しくない!?2年間通ったセミナー受講生の立場から口コミ

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わたしはもともと都内勤務で、仕事が出来ないダメOLでしたが、

現在は夫婦で不動産投資家となり、

年間500万円以上の家賃収入を得ています。

 

更に経済的に自由な毎日を目指して邁進中です。

 

こんなこと言うと怪しいと思われるかもしれませんが、

最近では、20代でも

お金と時間の自由を得られる【不動産投資家】として活躍している人は、

ひっそりと存在していたりします。

 

不動産投資は、決してギャンブルではありません。

「経営者」として、不動産賃貸業という「事業」を行うことです。

 

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体系的に知識を学び、

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わたしは25歳の頃、

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  • この記事を書いた人
アラサー女子大家 シルク

アラサー女子大家 シルク

不動産投資を頑張るアラサー女子。 ゼロから不動産投資を始めたい、平成生まれの女性向け無料講座をメルマガや限定動画で配信中(*^^*) 現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。 不動産業は夫婦で協働スタイル。 詳しいプロフィールはこちら

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