不動産投資のアパートローンとプロパー型ローンの違いを比較。規模拡大のため両者について知っておこう

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アラサー女子大家 シルクです。

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アパートローンとプロパーローンの比較

不動産投資をレバレッジをかけて（融資を引いて）行う場合、

個人ならば「アパートローン（パッケージ型融資）」、法人ならば「プロパーローン（事業性資金融資）」を受けることになります。

不動産投資は多くの場合個人所有で始めますが、法人で行う場合のメリットについては以下の記事をご覧ください。

ここでは、それぞれのローンにどのような特徴があり、比較するとどう違うのかを説明します。

アパートローン（パッケージ型融資）の特徴

アパートローンはサラリーマン投資家（サラリーマン大家）向けの融資です。

金融機関がパッケージした融資商品であり、

予め申込者の属性（年収、勤務先、年齢、保有資産など）によって、購入物件価格に対する融資割合、融資利率などが設定されています。

また、物件の積算評価（積算価格）を元に融資割合が決定されることもあります。

ですが、全体的なイメージとしては住宅ローンの延長線上にある融資商品だと思って構いません。

プロパーローン（事業性融資）の特徴

一方、プロパーローンは融資基準に明確な決まりがありません。

関連記事でも書いたとおり、プロパーローンでは「融資の上限額」がアパートローンに比べて大きい（実質無制限）ため、不動産の投資規模を拡大していく人はいずれ法人を設立して、こちらを使うことになります。

プロパーローンでは、申込者及び購入物件をかんがみて、金融機関が独自に融資利率や融資割合を設定します。

不動産投資を「不動産賃貸業」という事業としてみなして融資を組み立てるので、法人設立後の決算報告や事業計画などが必要になります。

事業性融資は、金融機関側としても「企業貸付」として融資の本来の性質と合致するので、法人への方が貸しやすいと言われています。

とはいえ、何の実績もない法人への融資は厳しいです。

そのため、必要な自己資金がアパートローンに比べて大きくなりがちな傾向にあります。

アパートローンであればフルローンが組めるような金融機関、物件であったとしても、プロパーローンで借りる場合は2割の頭金が必要だということも珍しくありません。

なので、新規に法人を設立して融資を受けるためには、潤沢にキャッシュを用意しておく必要があります。

また、プロパーローンは、

として融資形態が成り立つため、アパートローンで必要な連帯保証人（配偶者や子ども）が出せない場合でも、融資を引けるというメリットが有ります。

必要なタイミングで法人化し、効率的に資産を拡大しよう

法人を上手く活用することにより、不動産投資を効率的にすすめていくことが出来ます。

いずれ不動産投資でセミリタイアしたい！というくらい規模を拡大していく場合は、しっかりと法人化についての知識なども勉強していきましょう！