こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資はタイミングが命！行動の速さが功を奏す
時期的に多忙だったある日、メールで業者さんからとある物件の情報が入りました。
かなり条件が良さそうだったので、
忙しさの合間を縫って、メールを受け取った翌々朝から物件を見に行き、業者さんとミーティングをしました。
不動産投資は水モノ。タイミングが命！
良い物件は、何千万・何億の物件であろうと1日でポンと買い付けが入る世界です。
良い物件の情報は突然現れる
当時は、一棟目の新築木造アパート（投資物件）の引き渡し前でした。
この時現れた物件も、新築の木造アパートです。
もともとの引き渡し予定から、地域との折り合いで完成予定日が伸びてしまい、そのため買付を入れていた投資家さんが手放したという物件でした。
緻密に確認や計算、シミュレーションした結果、
物件の条件が求めていたものにかなり合致したため、融資さえ通ればこちらも購入したい！という結論に。
一般的に、一棟目の引き渡し前に二棟目の買付を入れることはなかなか無いと思います。
投資家として実績がない状態ですので、危険だという方もいらっしゃるでしょう。
ただ、私たち夫婦の諸々の収支事情や今後の投資計画を鑑みた時に、良い物件を買えるならばそのとき二棟目までは買うべきと判断していて、常日頃から情報を収集していました。
ROI、ローン返済比率、エリア、賃料と下落リスク、売買時のキャップレート、キャッシュフローシミュレーション、路線価の上昇率、そして現地調査などをすべて踏まえた上で青信号だったので、逃す意味も無く・・・。
その日のうちに買い付け申し込みを入れました。
不動産投資家にはつきものの「融資ブレイク」
ところが、後日この物件は購入出来ないという結果になりました。
その理由は「融資ブレイク」です。
融資ブレイクとは、銀行での融資審査が通らなかったということです。
購入しようとしている物件の性質や、融資を申請した人間の属性によってNGが出ることが往々にしてあります。
今回の物件は、私たちの属性ではなく、物件（土地）に対して銀行評価が厳しくNGとなってしまいました。
物件の周りに坂や階段が多く、その条件に対して、銀行側が慎重になったようです。
銀行に融資してもらうことは、決して簡単ではありません。
不動産投資の世界には、
1:3:10:100:1000の法則というものがあります。
1000件の物件をネットで見て、
100件の物件を現地調査して、
10件の物件に買付申込みを入れ、
3件の物件に融資審査を出し、
1件の物件を取得できる、
という法則です。
つまり３件融資審査に出しても、２件は融資が通らず購入できないということ。
これに腐ること無く、お付き合い頂いている企業様や入居者の皆様、
そしてファイナンシャルアカデミーで知り合った大家さん仲間と良い関係を築きながら、前に進んでいきたいと思います。
