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不動産投資ローンとは
不動産投資を行うにあたって、
多くの人は銀行から融資を引きます。
融資、すなわち「不動産投資ローン」とは、
投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、
金融機関から融資を受けることです。
銀行によって名称が違い、「アパートローン」などと呼ばれることもあります。
なお、投資用ローンは、
マイホームを購入する際の住宅ローンと比較して金利が高いです。
変動金利型と固定金利型（3年固定金利、5年固定金利なども多いです）を選ぶことが出来ます。
不動産投資の金利は何％が相場？複数の銀行の例で比較
ここからの情報は、2017年7月現在の情報となります。
まず、大雑把にですが、
銀行別に不動産投資で引く融資の金利の状況を比較するとこんな感じです。
- 金利1％台・・・日本政策金融公庫、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行
- 金利2％台・・・オリックス銀行、東京スター銀行、SMBC信託銀行
- 金利3％台・・・静岡銀行
- 金利4％台・・・スルガ銀行（※追記：2018年の「かぼちゃの馬車」事件により難しくなっている）
※変動金利か固定金利か、本人の属性（年収、預貯金）、物件の評価などによって大きく変わる可能性がありますので、あくまで参考程度の資料として下さい。
※また、不動産投資の金利は交渉することも可能です。特定の銀行と懇意にしている不動産仲介業者があれば、実情を聞いてみると良いでしょう。
初心者が使える投資用ローンで最も金利が安い部類に入るのが、
日本政策金融公庫で、金利は1.25％〜1.85％です。
さすが国営団体、初心者が1％台で借りられる銀行は他になかなかありません。
ですが、2017年春頃から、
日本政策金融公庫の不動産投資に対する融資はかなり厳しい状況になってきています。
支店によっても審査の厳しさが違うようです。
ただし、どちらにせよ日本政策金融公庫は、融資期間が5〜15年などと非常に短期間となっています。
そして、いわゆるメガバンクも1％台の融資、
場合によっては0％台の金利で融資を引くことが出来る銀行です。
ですが、結論からいうと
不動産投資の実績が無い人間が、いきなりメガバンクで融資を引くことはまず無理です。
不動産投資の実績を事業規模で作り、
法人化するような段階で初めてメガバンクを視野に入れる程度で良いでしょう。
続いて、オリックス銀行や東京スター銀行、SMBC信託銀行は、固定金利で2％台です。
スルガ銀行は金利4.5％と高金利ですが、築古物件に長期融資をしてくれることで有名です。
※追記：2018年現在のスルガ銀行は、シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件で融資が難しくなっています。
不動産投資、2017年までの金利の推移
2017年現在、
歴史上まれに見る超低金利時代です。
それは不動産投資ローンにおいても当てはまることですので、融資を引くにはチャンスともいえます。
ですが、当然ながら、
長期的にみると、金利は上昇傾向となる可能性が高いです。
日本は今後インフレの時代となりますので、インフレになれば金融引き締めで金利が上がるというのが世の常。
不動産投資のリスクについては、
過去にまとめた記事を書いていますが、
個人的に不動産投資の最大のリスクは金利上昇だとも思っています。
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不動産投資における金利上昇のリスクは？
そんな中でも、
一応多額の借金をして不動産投資をしている立場からポジティブなことを言わせてもらうと、
ある日突然、爆発的に金利が上がることはまずないと考えています。
歴史的に見ても、金利の変動は緩やかですし、
賃貸住宅の家賃の変動はもっと緩やかです。
家賃の範囲でローンが返済できている以上、
無理して物件を売却する必要はありませんし、
売却してマイナスにならないのならばその時点で売り抜けてしまっても勿論構いません。
そして、
いざ金利が上がりすぎて苦しくなってきたときのために、
普段から借り換え用の金融機関の開拓をしておくこともリスクヘッジになります。
不動産投資のリスクに対しては、様々な手立てがあるのです。
また物件購入前に、
金利が何％まで上昇しても物件を持ち続けられるのか？
をシミュレーションしておくことで
精神的に余裕を持つことが出来ます。
そういったシミュレーションには、マネログなどのツールを使うことをおすすめします。
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その限界値に達する前に、対策を講じれば良いのです。
投資の真の目的を忘れていませんか？冷静に計算しよう
そしてもう一つ、金利に関して私がハッとした例をお伝えします。
A銀行は、年利2.875％で融資額の上限は、物件価格の7割まで。
B銀行は、年利4.5％で融資額の上限は、物件価格の9割まで。
このとき、
物件購入時に使える自己資金が「1000万円」だとすると、
購入可能な物件の総額（自己資金＋融資金額）は、
A銀行で借り入れる場合は3000万円くらいの物件、
B銀行で借り入れる場合は5000万円くらいの物件
になります。
この物件規模の違いについて考えます。
仮に表面利回りが10％で同じだとすると、
年間の家賃収入はB銀行で借り入れて5000万円の物件を買ったほうが、200万円ほど多い
という計算になります。
もちろん、ここからローンを返済するので、
手取り収入の差はもっと縮まりますが、
実際の手取りは、
金利が高い4.5％で5000万円の物件を購入した時のほうが多いのです。
もちろん、
本来は金利が低いほうが良いのですが、
不動産投資をする目的は、低い金利で物件を購入することではなく、
手元に残る収入を増やすことですよね。
そして勿論、1日でも早く物件を持ち始めたほうが得られる額が大きくなります。
焦って物件を高値づかみしてしまうことはよくありませんが、
いつまでも良い物件が無い、良い条件で融資を引けないといって
物件購入を何年も見送っていては、本末転倒です。
私自身も、十分な学びを続けながら、このことを肝に銘じて物件探しを続けたいと思います。
私は元都内勤務のOLでしたが、
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールで学んで、
20代にして不動産投資家になることができました。
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