こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資のリスクにはどんな種類がある？
不動産投資を始めよう！と思って初心者向けの本を読んでも、「投資」という言葉の響きや、そもそも動かす額の巨大さに怯んでしまう人が少なくないと思います。
不動産投資業者のセミナーなどでは、不動産投資のメリット（資産性や節税対策）ばかりが語られ、初心者向けのセミナーでリスクについて解説してくれる人は少ないです。
実際に不動産投資を行っている私が思う、不動産投資の6大リスクの種類をまとめてみました。
不動産投資が失敗する！？6大リスク一覧
- 天災（地震、火災、土砂崩れなど）
- 人災（孤独死、自殺など）
- 借り入れ（金利上昇）
- 空室
- 家賃滞納
- 物件の価値の下落（家賃、物件価格の下落）
一つずつ解説していきます。
1. 天災のリスク（地震、火災、土砂崩れなど）
不動産関連のリスクで、一番に思い浮かぶのがこれではないでしょうか？
不動産投資にかぎらず、マイホームを購入するときも気になるポイントですよね。
地震、火災、雷、飛来物、土砂崩れ、津波、洪水など、天災リスクは、特に日本の不動産を購入する以上、避けて通れないことです。
災害に見舞われてしまうと、物件の一部または全部が損壊するという状況になってしまいます。
天災のリスク回避方法
天災のリスクヘッジの方法は、2つあります。予防と対処です。
まず1つめ（予防）は、そもそもの物件の立地を慎重に選ぶこと。河川沿いや海沿いであれば、津波や洪水の可能性がありますし、山の麓では土砂崩れの可能性があります。
また、埋立地は地震の際に地盤沈下したり液状化するリスクがありますよね。
地震や雷、飛来物など場所に関係なく起こる可能性があるものもありますが、一部の災害は、立地次第でかなり可能性は薄まります。
そして、もう1つのリスクヘッジ（対処）は保険です。
不動産投資を行う場合、火災保険や地震保険には必ず加入します。
実は火災保険とは、プランによりますが、大方「火災」以外にも風災（台風、竜巻被害、暴風等）、水災（台風、暴風雨、洪水等）といった自然災害や漏水等のよる水濡れ、突発的な事故等により建物に発生した損害についても補償されます。
補償額は加入時に選び、それによって保険金が勿論変わってくるのですが、建物分を全額相当補償するようなプランもあります。
2. 人災のリスク（孤独死、自殺など）
続いては人災のリスクです。こちらも天災と同様避けづらいリスクです。
ご高齢の入居者の孤独死、あるいは自殺など・・・。
このような事が起こった物件は、一定期間の告知義務が発生しますので、その後の空室期間が長引いたり、家賃下落する可能性が非常に高いです。
また、原状回復費用もかかります。
人災のリスク回避方法
天災と同じく、予防と対処の2種類のリスクヘッジを考えましょう。
予防としては、入居者の方の属性を選ぶこと。
孤独死のリスクを考えて、超高齢の方の単独入居は断られる大家さんもいらっしゃいます。必ずしもご高齢の方が危ないというわけでは決してありませんが（むしろ60歳以下の方の孤独死の確率も意外と高いんです）、一つのリスクヘッジにはなりえます。
そして、対処についてですが、実は孤独死や自殺に対する保険もあります。
有名なのは、アイアル少額短期保険株式会社の「無縁社会のお守り」という保険です。
心配な方は加入しておいて損はないでしょう。
3. 借り入れ関連のリスク（金利上昇など）
借り入れ（不動産投資ローン）のリスクも不動産投資初心者の方は気になると思います。
マンション一室の区分投資であれば、最悪毎月の自分の給与からローン返済すればまかなえますが、大型の一棟物件になるとそうもいきません。
月々の返済額が50万〜100万円になることだってありえます。
また、この返済額が一定でないのが厄介なところ。
数年の固定金利を選ぶことはできますが、多くの場合近年は金利が変動する前提で融資を受けていると思います。今は超低金利時代ですので、今後の金利上昇はほぼ避けて通れません。
借り入れのリスク回避方法
金利上昇に対するリスク回避方法は正直ほとんどありません。
高い金利で固定金利を組むくらいでしょうか・・・（あまり選ぶ投資家はいないと思いますが）。
最大のリスク回避は、そもそもローンを組まずに現金で物件を購入することです。
区分投資や戸建て投資を専門にしている投資家さんには、現金買いの方もいらっしゃいます。
ですが、不動産投資特有の「レバレッジ」を活かせるのは融資を引くからこそ。
ここはリスクを取って取り組まれている方が多い印象です。
4. 空室リスク
入居者の方が見つからないという空室リスクは、不動産投資家にとって常日頃悩まされる問題です。
入居者がつかず空室が続くということは、ローンの返済ができなくなる可能性があるということ。
なんとしてでも、空室期間を短くすることが投資効率の最大化につながります。
空室リスクの回避方法
まずは入居付けに強い管理会社を見極め、選ぶことが第一です。
管理会社とは、すなわち賃貸の入居者募集を代行してくれる会社です。
ミニミニ、アパマンショップ、エイブルなどが大手では有名ですね。
大手だから安心というわけでは決して無く、地場の業者さんと密接にコミュニケーションを取る必要がある地域もあります。
そして、投資物件を複数持ってリスク分散するということも非常に大切です。
例えば区分マンション1室のみの所有だと、サブリース（空室保証）を付けていない限り、家賃収入はイチかゼロ。
複数の物件を所有することで、空室ではない物件からの家賃収入で、空室物件分のローン返済をカバー出来る可能性が十分あります。
また、物件そのものをリフォームしたり、家賃を適正に下げていくなど、大家側がコントロールできることもあります。
5. 家賃の滞納リスク
入居者がいても、家賃を滞納されるというリスクが有ります。
実は日本の法律では、居住権が非常に強く、家賃をちょっとやそっと滞納したくらいで入居者を追い出すことが出来ません。
家賃滞納のリスク回避方法
ですが、家賃滞納については、「家賃保証会社」を使えば、殆どリスクが無いと言っても過言ではありません。
家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した時に代わりに家賃を支払ってくれる会社です。
そして、その家賃保証会社への加入に必要な資金は、入居者自身が払うことになりますので、大家への負担は一切無いのです。
必ず家賃保証会社の審査を通過した入居者のみに入居してもらうようにすれば、前述の通りこのリスクは殆ど無いと言っていいでしょう。
6. 物件価値の下落リスク（家賃、物件価格の下落）
最後に、物件の価値の下落リスクです。
不動産は建物が経年劣化するにつれて、家賃や売却時の値段が下落していきます。
これは仕方の無いことです。
家賃下落や物件価格下落のリスク回避方法
下落するのは上記の通り仕方のないことですが、ある程度、下落の幅を抑えるための予防は出来ます。
それは、そもそも立地の良い場所の物件を選定すること。
路線価や最寄り駅の乗降人数などを見て、近年路線価が下落していたり、人口減少している地域は要注意です。
不動産投資のリスクを正しく学んで、失敗しない投資を！
簡単に解説しましたが、不動産投資のリスクは細かいことをいえばまだまだあります。
このような内容を、独学で網羅的に学ぶのは非常に困難です。
そんな時に、先輩大家さんの話を聞いたり、体系的に学べるファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」はとてもおすすめです。
特にファイナンシャルアカデミーは、不動産売買をしている業者ではないので、中立的な立場で、数々の不動産を購入してきた講師の方から、様々なリスクとその回避方法について、実話を聞きながら勉強することが出来ます。
なお、ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」は、無料の体験学習会も随時開催しています。
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気になる方は是非、参加してみては如何でしょうか。
