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アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資の「減価償却」とは？
不動産投資に興味を持ったときに
「節税」というキーワードが気になる人も多いと思います。
節税について理解する前に、
まず知っておくべきポイントは「減価償却」「経費」という概念です。
「減価償却」とは、
「高額で、長期にわたって利用できるもの」を
数年・数十年にわたって少しずつ経費として計上する仕組み
のことです。
不動産に限らず、会社であれば
- パソコン
- オフィスチェア
- デスク
- 社用車
など様々な物品を減価償却することができます。
こういったものを購入した年度に、
一気に購入額を経費として計上してしまうと、
極端にその年度の帳簿が赤字に近づいてしまいます。
そうすると会社の決算書に影響が出てしまうので、
このような仕組みが存在します。
不動産投資の減価償却費の計算方法
この考え方が、
不動産投資においても重要になってきます。
不動産の減価償却費の計算方法は少し複雑なので、
順を追って説明します。
1. 不動産の減価償却対象は、建物の躯体のみ
まず不動産の場合は、建物のみが減価償却の対象になります。
一方で、
「土地」は何年たっても劣化しないので、減価償却の対象とはなりません。
ここで計算に必要なのが、
構造別の法定耐用年数です。
不動産の構造別の法定耐用年数
- 鉄筋コンクリート（RC）47年
- 重量鉄骨 34年
- 軽量鉄骨 27年
- 木造 22年
これらの年数は、都度検索するか、丸暗記してください。
不動産投資家ならば、
何件もの不動産のシミュレーションをしているうちに覚えると思います。
本来は、必要に応じて
建物も「躯体」と「設備部分」に分ける必要があります
が、説明を簡略化するために省略します。
2. 耐用年数別の償却率を掛ける
税法で、この耐用年数に応じて償却率というものが決められています。
建物の耐用年数の償却率は、
国税庁が発表している「減価償却資産の償却率表」で
耐用年数にあてはめて調べることができます。
例えば、
1000万円の新築建物の躯体（※設備部分、土地代は含みません）の減価償却費
を構造別に計算すると以下のようになります。
- RC
1000万円×償却率0.022（耐用年数47年）＝減価償却費22万円／年 - 重量鉄骨
1000万円×償却率0.030（耐用年数34年）＝減価償却費30万円／年 - 木造
1000万円×償却率0.046（耐用年数22年）＝減価償却費46万円／年
上記の計算結果を見れば分かる通り、
木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できますが、
その代わりに、減価償却費を計上できる期間が短いというのがポイントです。
中古物件の減価償却費の計算方法は？
ここまでは新築の減価償却費の計算例を出しましたが、
中古物件の減価償却費の計算をするには、
中古物件の法定耐用年数の考え方を知っておく必要があります。
（１）築年数が法定耐用年数を超えていない場合
原則、
中古物件の耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20%
という計算が必要になります。
例えば、木造の建物（耐用年数22年）で10年経っている場合の耐用年数は、
12年（22年－築年数10年）＋2年（築年数10年×20%）＝14年
となります。
（２）築年数が法定耐用年数を超えている場合
ここで気になるのが、法定耐用年数が築年数を超えている場合です。
その場合、
中古物件の耐用年数＝法定耐用年数×20%
が減価償却可能な年数になります。
例えば、
木造の建物（耐用年数22年）で耐用年数を超えている場合は、
木造の法定耐用年数22年×20%＝4年
です。
結論だけまとめると、
法定耐用年数超えの償却年数
- RC 9年
- 重量鉄骨 6年
- 軽量鉄骨 5年
- 木造 4年
となります。
中古物件を買うと節税になるってどういうこと？
不動産投資の勉強をしていたり、
不動産投資会社からの勧誘を受けると
「中古物件を買うと節税になる」
と聞いたことがあるかもしれません。
その仕組みを解説します。
ここまで説明した計算の通り、
例えば、耐用年数超えの木造物件だと、最初の4年間は、高額な減価償却が可能で、
物件が一定額以上であれば
ほぼ間違いなく、帳簿上赤字になるので、税金を取られることがありません。
サラリーマン投資家が個人で物件を購入した場合、
給与収入＋不動産投資での利益が課税所得金額になりますので、
会社の給料にかかる税金すらも安くなるのです。
税金についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
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つまり、耐用年数超えの木造物件だと、
減価償却期間中の4年間だけ大幅な節税が可能になるということ。
これが「中古物件を買うと節税になる」という仕組みです。
実際にはお金が出ていっていないのに、
毎年経費として認められるという部分がミソですね。
ですが、この節税方法には、
事前に知っておかなければ怖い落とし穴があります。
- 減価償却期間が切れると一気に毎年税金がかかるようになるが、その状態でしっかり物件を経営できるのか？
- 売却時にかかる譲渡税が大きくなるが、税金を差し引いて売却益がマイナスにならないか？
これらをすべて細かく手計算するのは辛いものが有りますので、
不動産投資シミュレーションツール「マネログ」などを活用するのをオススメします。
不動産投資について基礎から学びたい人へ
ここまでの説明で頭が痛くなってきている方も多いかと思います。
不動産投資と税金の知識は、切っても切り離せない大切な関係です。
大きな投資をする前に、
必ず不動産投資を基礎から学んだり、
親身になってくれる会社と面談を重ねることをおすすめします。
おすすめの無料不動産投資セミナー
勉強法として私がオススメしているのは、
「ファイナンシャルアカデミー」という教育機関の
（無料体験講座）のようなセミナー受講することです。
ファイナンシャルアカデミーは他の不動産セミナーと大きく違い、
不動産会社主催のものではないため、
バックに（セミナー受講者に売り勧める）投資商品がありません。
これは投資を学ぶ上で非常に重要なポイントで、
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詳しくはこちらの記事に記載しています。
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不動産業者選びはとにかく慎重に！
また、物件を買うまでに付き合う
不動産業者選びも、非常に慎重になる必要があります。
不動産業者には本当に様々な業者が居ますので、
多くの業者と実際に会い、話を聞き、
物件を紹介してもらいながら見極めることが重要です。
私は不動産投資家ですが、かつて実際に、
法律的に完全ブラックな詐欺まがいの不動産会社に出会ったこともあります。
自分が無知なまま訪れていたら・・・と思うと恐ろしいです。
不動産投資に限った話ではありませんが、
大きな買い物をするときは、
必ず相見積もりを取る（複数社を比較する）のが鉄則です。
最初の窓口としては、
資料の一括請求サービスを使うこともできます。
例えば、
最大5社で一括比較して、
資料請求から個別相談までできる
「ハウツーオーナー」
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などがあります。
私は実際に、このようなサービスを活用して、
勉強や業者との面談を何件も、何ヶ月も重ねて、
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不動産投資を始めました。
後悔ない投資のために、行動していただく指針となれば幸いです。
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