こんにちは。
アラサー女子大家のシルクです。
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「物件」ではなく「土地」を探して学んだこと
最近は物件だけでなく、土地を探すようになりました。
土地を探して、収益物件を新築するという手法を視野に入れているためです。
不動産投資を志して以来、毎日のように物件を探してきましたが、
「土地」を探し続けて、地域ごとの相場観（坪単価など）がわかるようになってきた今、また一歩不動産に対する視野が広がったと感じます。
「積算以下」「土地値以下」の物件とは
これまで数々の不動産投資の本の中で、「積算価格以下の物件」とか「土地値の物件」という言葉を見聞きしてきました。
それぐらいの価格で物件を買って投資していくことを推奨している投資家さんが多数いらっしゃいます。
ちなみに、積算価格とは建物の評価額＋土地の評価額ですが、
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私はこれまで木造築古で法定耐用年数が切れた物件を見てきた事が多かったので、
積算価格以下の物件＝土地値の物件
になることが多かったです。
（法定耐用年数が切れている＝建物の評価額がゼロ）
「土地」が高い！ということから学んだ「建物の寿命」の意味
「土地」が高い！不動産投資は地主が有利という当たり前の現実・・・
最近「物件」ではなく、
「土地」を本気で探し続ける経験をするまでは
正直、「土地値の物件」について、
くらいに軽く考えていました。
インカムゲインを得られる投資手法を第一としており、指標として実質利回りをメインに見ていたからです。
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ですが、
いざ本気で土地を探してみると、「土地」というものがいかに高いかということが身に染みます。
土地が高すぎて、買って収益物件を建てようにも利回りが取れないのです。
不動産投資は地主の特権だった時代があるのにも大納得です。
法定耐用年数が切れた建物に価値はないという真実
そして、土地の相場観が身についた時に、
ようやく実感を持って
「法定耐用年数切れの物件に価値はない（値段はつかない）」
ということが理解できたのです。
なぜなら、数々の土地と中古物件を比較して見て、
「土地の値段（更地の値段）」と「法定耐用年数切れの中古物件の値段」は相場がほぼ一緒
だということに気付いたからです。
※構造別の法定耐用年数については、以下の記事に記載しています。
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法定耐用年数切れの建物が建っていようが、更地だろうが、値段は一緒・・・。
知識としては持っていたはずですが、いざ実際に土地と築古物件を見比べると少し驚きます。
木造なんて22年で法定耐用年数が切れますが、
築22年の木造物件なんてそこらじゅうにゴロゴロあって、当たり前に入居者もいるのに、この物件には１円の価値も無い（場合がある）のかと！
「土地値」の物件の安全性の大きさ
この実感をもってしてはじめて
「土地値以下で物件を買う」ということの安全性が身に沁みました。
土地にも様々な要素があるので、必ずしも安全とは言い切れませんが、
偏狭な土地や、接道が悪い土地、用途地域が制限されている土地、形が悪い土地等の弱点がない限り・・・、
土地値でその土地（＋古家）を買ってくれる人は高確率で現れます。
つまり、土地値で物件を手に入れた時点で、売却出口の安全性が高確率で保証されているのです。
冒頭で書いた多くの投資家さんが説く手法はこの理論にもとづいていると思うのですが、
実際に多くの土地と物件を見比べてようやく納得し、
今後の築古物件の投資基準としようと思ったのでした。
