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不動産投資の「表面利回り、実質利回り」とは?分かりやすい利回りの計算方法

投稿日:2017年7月10日 更新日:

こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。

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不動産投資の表面利回りとは?実質利回りとは?

不動産投資の勉強を始めると、一番初めに覚えなければいけないのが「利回り」の計算方法です。

「利回り」とは、投資額に対してどの程度の収益(リターン)があるかを測る尺度のことです。

利回りという言葉は、不動産投資だけでなく、預貯金や株式投資、保険など、あらゆる資産運用において使われます。

中でも不動産投資における利回りは、大きく分けると「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

また、表面利回りのことをグロス、実質利回りのことをネットと呼ぶことがあります。

表面利回りの計算方法

「表面利回り」とは、年間の家賃収入を物件価格で割った値です。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

表面利回りは、家賃収入と物件価格の2つの数値だけですぐさま計算出来るので、購入物件選定の足切りに使うことが多いです。

「表面利回り○%以上の物件しか買いません」といった具合ですね。

表面利回りの計算例

計算例として、月の家賃が10万円のワンルーム物件が2000万円で売られていた場合、

10万円×12ヶ月(年間家賃収入)÷2000万円×100=6%

表面利回り6%ということになります。

実質利回りの計算方法

表面利回りに対して「実質利回り」とは、

年間の家賃収入から諸経費を引いたものを、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った値です。

少し複雑ですね。

この「諸経費」というのがポイントです。

  • 年間の家賃収入から引く諸経費・・・固定資産税などの税金、管理費、保険料など
  • 物件価格に足す購入時の諸経費・・・登録免許税、登記費用、仲介手数料など

この家賃収入から引く諸経費は、物件運営のランニングコスト(継続的にかかる)で、

物件価格に足す諸経費は、物件購入時に一度だけかかる費用になります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

実質利回りの計算例

計算例として、先ほどと同様に

月の家賃が10万円のワンルーム物件が2000万円で売られていた場合。

年間家賃収入120万円(10万円×12ヶ月)、物件価格2000万円、

物件購入時の諸経費140万円(購入時の諸経費は7〜10%が相場です)、

物件の管理維持のための諸経費が年間15万円だった場合・・・。

(120万円-15万円)÷(2000万円+140万円)×100=4.9%

となります。

同じ家賃、同じ購入価格で比較すると、

表面利回り6%でも、実質利回りが4%台になることがあるということですね。

融資を引く場合は金利も考慮

不動産投資の計算はこれで終わりではありません。

もし上記の計算例の物件を、現金一括で買うのであれば、概ね実質利回り通りのリターンを得ることが出来るでしょう。

ですが、銀行から融資(アパートローン)を受けて購入する場合は、更にこのリターンの中から融資の返済が必要になります。

物件価格の何割融資を受けるかによって変わってきますが、

仮にフルローン(物件価格の100%)融資を受けた場合で、金利が4%だとすると、

上記の計算例では実質利回り4.9%にも関わらず、購入価格(正確には借り入れ価格)に対して4%の金利を支払うことになるため、ほぼ利益が出ない計算になります。

諸経費は上振れする前提でシミュレーションを

また、実質利回りの計算に使った諸経費は正確性がないものです。

というのも、不動産を所有していると必ず修繕費用や、入居者募集時に不動産仲介会社に支払う広告料などがかかるため、更に経費がかさむケースが多いです。

よって、上記計算例のような物件を金利4%フルローンで購入すると、ほぼ間違いなく赤字になることが予想されます。

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アラサー女子大家 シルク

アラサー女子大家 シルク

不動産投資を頑張るアラサー女子。 ゼロから不動産投資を始めたい、平成生まれの女性向け無料講座をメルマガや限定動画で配信中(*^^*) 現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。 不動産業は夫婦で協働スタイル。 詳しいプロフィールはこちら

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