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アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資の表面利回りとは？実質利回りとは？
不動産投資の勉強を始めると、一番初めに覚えなければいけないのが「利回り」の計算方法です。
「利回り」とは、投資額に対してどの程度の収益（リターン）があるかを測る尺度のことです。
利回りという言葉は、不動産投資だけでなく、預貯金や株式投資、保険など、あらゆる資産運用において使われます。
中でも不動産投資における利回りは、大きく分けると「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
また、表面利回りのことをグロス、実質利回りのことをネットと呼ぶことがあります。
表面利回りの計算方法
「表面利回り」とは、年間の家賃収入を物件価格で割った値です。
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
表面利回りは、家賃収入と物件価格の2つの数値だけですぐさま計算出来るので、購入物件選定の足切りに使うことが多いです。
「表面利回り○％以上の物件しか買いません」といった具合ですね。
表面利回りの計算例
計算例として、月の家賃が10万円のワンルーム物件が2000万円で売られていた場合、
10万円×12ヶ月（年間家賃収入）÷2000万円×100＝6％
表面利回り6％ということになります。
実質利回りの計算方法
表面利回りに対して「実質利回り」とは、
年間の家賃収入から諸経費を引いたものを、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った値です。
少し複雑ですね。
この「諸経費」というのがポイントです。
- 年間の家賃収入から引く諸経費・・・固定資産税などの税金、管理費、保険料など
- 物件価格に足す購入時の諸経費・・・登録免許税、登記費用、仲介手数料など
この家賃収入から引く諸経費は、物件運営のランニングコスト（継続的にかかる）で、
物件価格に足す諸経費は、物件購入時に一度だけかかる費用になります。
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
実質利回りの計算例
計算例として、先ほどと同様に
月の家賃が10万円のワンルーム物件が2000万円で売られていた場合。
年間家賃収入120万円（10万円×12ヶ月）、物件価格2000万円、
物件購入時の諸経費140万円（購入時の諸経費は7〜10％が相場です）、
物件の管理維持のための諸経費が年間15万円だった場合・・・。
（120万円-15万円）÷（2000万円+140万円）×100＝4.9％
となります。
同じ家賃、同じ購入価格で比較すると、
表面利回り6％でも、実質利回りが4％台になることがあるということですね。
融資を引く場合は金利も考慮
不動産投資の計算はこれで終わりではありません。
もし上記の計算例の物件を、現金一括で買うのであれば、概ね実質利回り通りのリターンを得ることが出来るでしょう。
ですが、銀行から融資（アパートローン）を受けて購入する場合は、更にこのリターンの中から融資の返済が必要になります。
物件価格の何割融資を受けるかによって変わってきますが、
仮にフルローン（物件価格の100％）融資を受けた場合で、金利が4％だとすると、
上記の計算例では実質利回り4.9％にも関わらず、購入価格（正確には借り入れ価格）に対して4％の金利を支払うことになるため、ほぼ利益が出ない計算になります。
諸経費は上振れする前提でシミュレーションを
また、実質利回りの計算に使った諸経費は正確性がないものです。
というのも、不動産を所有していると必ず修繕費用や、入居者募集時に不動産仲介会社に支払う広告料などがかかるため、更に経費がかさむケースが多いです。
よって、上記計算例のような物件を金利4％フルローンで購入すると、ほぼ間違いなく赤字になることが予想されます。
私が学んでいるファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」では、
このような計算方法を始めとして、不動産投資の基礎や実例、ノウハウを学ぶことが出来ます。
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