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不動産投資は木造？鉄骨？それともRC?
不動産投資の投資対象物件には、大きく分けて、
- 鉄筋コンクリート造（ＲＣ造） 47年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造） 47年
- 重量鉄骨造 34年
- 鉄骨造 27年
- 木造 22年
- 軽量鉄骨造 19年
といった構造別の違いが有ります。記載の年数は法定耐用年数です。
今回は特に木造とRCに絞って、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
またここでは、アパート・マンションを想定します。
木造物件のメリット・デメリット
木造物件のメリット
- 価格が安い
- 維持費が安い
- 修繕費が安い
- 解体コストが安い
- 固定資産税が安い
一番のメリットは価格帯が安く抑えられるということ。
木造だと、関東近郊の新築でも数千万〜1億数千万円程度です。
また木造アパートの場合、2〜3階建ての小規模な物件になりますので、受電設備、受水タンク、エレベーター等は不要です。共用電灯の消費電力も小さいです。
修繕費も同様に安くなります。
木造の場合の大規模修繕は、管理状態にもよりますが、10年から20年に1回程度、外壁塗装と屋根の塗装を行うことが多いです。
この大規模修繕は、RCと比較すると比べ物にならないほど安いです。詳細はRCのデメリットに記載します。
最後に、解体コストが安いのも魅力です。
古い木造物件を購入した場合は、金額的には解体して更地にして売ったり、新築で立て直したりしやすいです。
木造物件のデメリット
- 法定耐用年数が短い
- 火災保険が高い（火災時のリスクが高い）
デメリットの一つ目は法定耐用年数が22年と短いことです。
新築物件ならばあまり気になりませんが、築古物件だと法定耐用年数切れの場合も多く、その場合は4年で減価償却しなければなりません。
減価償却期間中は節税効果を発揮しますが、それを過ぎた途端、一気に税金の負担がのしかかります。
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また、木造は当然RCに比べて火災に弱いです。必然的に火災保険が高くなります。
RC物件のメリット・デメリット
RC物件のメリット
- 物件規模が大きいため一棟で高額なキャッシュフローを狙える
- 法定耐用年数が長い
最大のメリットは、一棟で高額なキャッシュフローを狙える規模感です。
勿論、購入価格も高くなりますが、そのかわりに順調に運営していけば、一棟で会社員の給与並みのキャッシュフローを得ることも十分可能です。
また、戸数が多いので空室が多少出来てもリスク分散が出来ている状態になりやすいです。
そして、RCの法定耐用年数は47年と非常に長いため、中古で買ってもまだまだ減価償却期間中という事が多いでしょう。
法定耐用年数が長いということは、建物の価値が長く認められるため、銀行からの融資がつきやすいということです。
RC物件のデメリット
- 価格が高い
- 維持費が高い
- 修繕費が高い
- 解体コストが高い
- 固定資産税が高い
全てが木造のメリットの裏返しです。
ＲＣの場合は、高層階建ての物件も多く、物件規模が大きくなるため、受電設備、受水タンク、エレベーターが必要になります。
そして、このそれぞれに管理費用がかかります。
規模が大きくなる分、共用電灯の消費電力、委託清掃費も大きくなります。
また、大規模修繕の金額も大幅に異なります。
ＲＣの物件は、大体20年程度に1回大規模修繕を行いますが、そこで必要な修繕は、外壁塗装、通路舗装、屋上防水など。ここに数百万円以上必要になる場合があります。
自身の目指すゴールに合わせて、最適な投資を
木造とRCはどちらが勝っているということはありません。
必要なのは、自身が不動産投資においてどんなゴールを目指しているのかということと、その目標への最適な道筋は何か判断するということです。
ざっくりいうと以下のような振り分けになるかと思います。
- 属性が良く、キャッシュが潤沢にあり、最速で不動産投資の規模を拡大したい人はRC物件を。
- キャッシュに余裕がなく、コツコツ長年かけて進めることを許容できる人は木造物件を。
様々なケースを見聞きし、最適な物件を見つけていきましょう。
