こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産の建ぺい率、容積率って何？
住宅を購入する時、
そして不動産投資の投資物件を購入する時に
しっかり把握しておきたい「建ぺい率と容積率」。
建ぺい率とは
建ぺい率（建蔽率）とは、
土地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。
建築面積が土地に対して何％か＝建ぺい率
例えば100平方メートルの土地に、
建築面積が真上から見て最大60平方メートルの建物があれば、
その建ぺい率は60％ということになります。
容積率とは
容積率とは、
土地の面積に対する延床面積の割合のことです。
延床面積が土地に対して何％か＝容積率
例えば100平方メートルの土地に、
2階建ての建物があったとします。
その建物は、
真上から見た時に1階部分が50平方メートル、
2階部分も50平方メートル、
合計100平方メートルだったとすれば、容積率は100％となります。
もしこの建物が3階建てで、
3階部分も50平方メートル（延床合計150平方メートル）だったとすれば、
容積率は150％です。
建ぺい率と容積率には制限（上限）がある
建ぺい率の上限は、
用途地域との組み合わせによって30％から80％の間で定められます。
地域によって大きく異なり、
特定の地域はほとんど建ぺい率が50％以下ということも往々にしてあります。
容積率の上限も同様に、
用途地域との組み合わせによって50％から1300％の間で定められます。
私のように不動産投資をしている方であれば、
一棟モノのマイソク（販売図面）を見れば、
必ず建ぺい率と容積率が書いてあるので日頃から見るクセを付けましょう。
土地を購入する場合も、
土地の販売図面やポータルサイトには建ぺい率と容積率の記載があります。
建ぺい率と容積率の制限値が低いと、
せっかく土地が広くても、
その土地いっぱい建物を建てることが出来ないので勿体無いです。
（建物が建てられない場所を駐車場にするといった方法もありますが）
なので、投資用物件に関しては、
理想は建ぺい率60％以上、容積率200％以上だと言われています。
私のように、毎日様々な土地や物件を見ていると、
- 「建ぺい率50％、容積率100％」
- 「建ぺい率40％、容積率80％」
といったものも少なくありません。
立地が良く稼働力が見込める場所であれば許容しても良いと思いますが、
特に築古物件の場合、
建物をいつか建て直す時に自由度が下がってしまうので、
土地の価値が低くなるということも頭に入れておくべきです。
同じような立地であれば、建ぺい率が高い土地のほうが値段が高くつく傾向にあります。
この話は投資用に限らず、
マイホームの土地を購入する際にも、
できるだけ建ぺい率が高い土地であるほうが、
将来、家を建て替える時などに柔軟な設計が出来ます。
ただし、建てられる上限に関しては、
建ぺい率と容積率だけでなく、
接道や地域の条例などによっても制限が設けられている場合がありますので、合わせて確認しましょう。
建ぺい率オーバー、容積率オーバーの物件は買っても良い？
なお、たまにあるのが
「建ぺい率オーバー」
「容積率オーバー」
の投資物件です。
特に多いのが、容積率オーバー。
例えば、
「容積率100％の100平方メートルの土地」に、
「1階あたり50平方メートル3階建て」の建物が立っている、といった状況です。
（※この例の場合、2階建てまでならセーフ）
建ぺい率と容積率オーバーの物件については、
重要事項なので必ず告知義務があり、販売図面に記載があるはずです。
自治体によって取扱も違いますが、
この物件は原則「違法物件」扱いとなりますので、
融資付けが厳しかったり、
建物の増改築時に審査が通らなかったり
という思いがけない不都合が発生する可能性が高いです。
再建築不可物件と同様に、
このような物件は格安で売られていることも多いのですが、
基本的に私は建ぺい率オーバー、容積率オーバーの物件は外すようにしています。
このような物件は、長い目で見て、
しっかりリスクを知った上で付き合うようにしましょう。
不動産の基礎知識はセミナーで学ぼう
このように不動産は、
買う前に絶対に知っておくべき基礎知識がたくさんあります。
今回の建ぺい率と容積率の話は、
あくまで知識の断片に過ぎません。
本を数冊読んで齧った程度で、
数千万円規模の買い物をすることはおすすめしません。
私のように不動産で収入を得ようという
不動産投資を志す場合は、
「ファイナンシャルアカデミー」という教育機関の
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私はこの学校に2年間みっちり通い、不動産の基礎知識を叩き込みました。
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