こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資は区分所有から始める？それとも一棟買い？
最近、健美家さんの「不動産投資ブログ」に掲載してもらえるようになりました！
ありがとうございます。
これからも日々、不動産投資の学びを発信していければと思います。
さて、不動産投資を学び始めて、かなり初期に考えるのが、
不動産投資をマンションの一室（区分所有）の購入から始めるのか、
アパートやマンションを一棟丸ごと買うのかという戦略ですよね。
私自信は一棟買いでスタートした人間ですが、最近、「グローバルリンクマネジメント」さんなどの、区分投資専門の業者さんとお話させて頂く機会もあり勉強になったので、
改めて、個人的に感じている、それぞれのメリットとデメリットをまとめてみたいと思います。
ちなみに、双方のメリットとデメリットは殆ど表裏一体です。
なお、戸建投資やシェアハウスなどは、一旦ここでは考えないこととします。
不動産投資を「区分所有」で始めるメリット・デメリット
メリット
- 物件の購入金額が少額なので、少ない資金で始められる
- ローンを組まずに現金購入するという方法も選べる
- 管理や修繕は、マンションの管理組合に積み立てておけばお任せでOK
- 好立地なデザイナーズマンションなど、金額的に一棟はまず買えないようなハイスペックな物件を手に入れる事も出来る
デメリット
- 空室か満室か、イチかゼロなので、空室時には自分の預金からローンを返済する必要がある
- 投資額が小規模な分、毎月のキャッシュフローがせいぜい数万円程度。リターンが少ない傾向にある
- 土地を自由に使うことが出来ない
不動産投資を「一棟買い」で始めるメリット・デメリット
メリット
- 投資金額が大きい分、リターンが大きい傾向にある（レバレッジを効かせやすい）
- 多少空室が出来ても、他の部屋が埋まっていれば、ローンの返済で赤字になることがない
- 所有権であれば土地も購入するので、古くなったら建て替えるなど資産を柔軟に活用できる
デメリット
- 空室の割合が高くなってしまった場合、返済額が大きいので返しきれなくなるリスクがある
- 管理や修繕費用を自分で計画的に積み立てる必要がある
- 定期清掃業者や大規模修繕など、基本的に自分で手配する必要がある
区分と一棟どちらが正解、不正解ということはない
まだまだあると思いますが、簡単にまとめるとこんな感じだと思います。
不動産投資を本格的に始めると、投資規模を拡大していきたい人も多いと思うので、その場合は区分でスタートしてもだんだんと一棟にシフトされる方が多い印象です。
私の師匠である「ファイナンシャルアカデミー」の先生も、最初は区分投資をメインにしておられたそうですが、今は一棟メインにシフトされています。
投資規模×築年数で、投資の方針はまるで変わってくる
また、区分でも一棟でも、新築（築浅）か中古かという2軸によって、方針も全く違ってきます。
規模拡大していきたい人は、新築で区分とかはまず買わないほうが良いです（圧倒的に債務超過になるため）。
逆に、将来の年金代わりに一室ローリスクで持っておきたい、といったサラリーマンなんかには「グローバルリンクマネジメント」さんなどの新築区分投資がおすすめされていますね。
様々な視点から不動産を見て、後悔無い買い方が出来るようにしていきましょう！
