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不動産投資で「債務超過」になると融資が受けられない?簡単なBS(バランスシート)の見方を解説

投稿日:2017年7月24日 更新日:

こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。

管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。

不動産投資の「債務超過」を理解するには、まずバランスシートを知ること

不動産投資の規模を拡大していくにあたって、融資を受けて不動産を購入することはほぼ必須になってきます。

今回の記事のテーマは「債務超過」です。

債務超過とは何か?債務超過になると、不動産投資にどんな影響が出るのか?説明していきたいと思います。

その前にまず話したいのが「バランスシート(BS、賃借対照表)」のこと。

バランスシートとは、その人(個人、法人)が保有している資産と負債の一覧表です。
左に資産の一覧を、右に負債の一覧を書き出します。

すごく簡易的に描くとこんな感じです。

資産と負債の違いとは?

では、そもそも「資産」と「負債」の違いとは何なのでしょうか。

不動産投資家なら読んでおきたい一冊、「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズの説明が非常に分かりやすいので引用します。

資産:自分のポケットにお金を入れてくれるもの

負債:自分のポケットからお金を取っていくもの

資産の例は、現金(預金)、株式(有価証券)、収益不動産(投資用不動産)などです。

預金には利息がつきますし、投資用不動産はキャッシュフローを発生させてくれます。

負債の例は、借金の残債が残っているマイホーム、マイカーなどです。

マイホームの借金は勿論、マイカーは毎年の自動車税や駐車場料金など、支出が嵩み続けるものです。

不動産投資における「債務超過」の考え方

バランスシートの項目はもっと多岐に渡るのですが、簡易的に書いたこの図で不動産投資における「債務超過」の状態を説明します。

先程のバランスシートはこの通りで、

不動産1000万円(この時の不動産の価格は、購入価格ではなく積算評価の価格です)に対して、
負債は900万円、更に預金があるので「純資産400万円」となります。

これは健全なバランスシートで、債務超過ではありません。

債務超過とは、資産よりも負債が多い状態、つまり「純資産」がマイナスとなる状態のことをさします。

新築マイホーム、新築アパートは債務超過になりやすい

債務超過になりやすいのは、新築マイホームや新築投資用アパートを購入した時です。

新築の不動産は、積算評価よりも土地代と建築費の合計(購入額)が高くなりやすいのです。

例えば新築アパートを5000万円で買ったものの、積算評価が3000万円しかない場合、不動産だけで見た時に購入時点で2000万円の債務超過となります。

この人が2000万円の資産を持っていれば良いのですが、持っていない場合は債務超過です。

債務超過になると融資が受けられない?

そして、債務超過になった場合の不動産投資への影響ですが、

債務超過状態で次の融資を受けるのが難しい可能性がある

ということにつきます。

ただし銀行の評価は様々なので、全く無理になるというわけではありません。

逆に言うと、債務超過であっても、更に借り入れをするつもりがないのであれば(新築マイホーム1軒のみを買うという多くの一般家庭はこのパターン)、特に気にする必要はありません。

毎月のローンを返済していけば、いつか債務超過状態が解消するからです。

債務超過にならないためには?

債務超過にならないためには、積算評価と同等の借金(融資)までしか受けないというのが一番です。

よく不動産投資界で耳にする「土地値の物件」というのは、土地の評価額=購入金額なので、建物の価値があろうとなかろうと負債にならず、バランスシートを毀損することがありません。

売却時にも次の書い手の融資がつきやすく、売りやすいので、土地値物件は安全性が高いといえます。

積算評価以上の購入価格の投資物件を検討する場合には、その後の投資戦略をしっかり見据えた上で、購入を決断するようにしましょう。

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現在は夫婦で不動産投資家となり、

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アラサー女子大家 シルク

アラサー女子大家 シルク

不動産投資を頑張るアラサー女子。 ゼロから不動産投資を始めたい、平成生まれの女性向け無料講座をメルマガや限定動画で配信中(*^^*) 現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。 不動産業は夫婦で協働スタイル。 詳しいプロフィールはこちら

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