こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資の広告費（広告料・AD）とは？
不動産の賃貸の話になると「AD（エーディー）」という言葉を耳にするようになります。
今回は、不動産投資家（大家）目線で、ADの存在についてお話をしたいと思います。
不動産業界でいう「広告費（広告料・AD）」とは、
不動産の客付け会社（※メジャーなところだと「アパマンショップ」や「エイブル」など）が、
入居者を仲介して賃貸借契約を結んだときに、その物件のオーナー（大家）が不動産会社に払うお礼金のことです。
他にも「広告宣伝費」や「業務委託料」などと呼ばれることもあります。
どうして大家はADを払わなければいけないの？
宅地建物取引業法では、賃貸借契約の仲介手数料は貸主・借主あわせて賃料の1ヶ月分までと決まっています。
ですが、仲介手数料にアドオンでの報酬として、ADが支払われることが慣例となっているのです。
ADの支払いについては、法律で定められている報酬ではないので、絶対に払わないといけないものではありません。
ですが、実態としては、
客付けの不動産会社が入居者募集をする時に、近隣の物件と比べてその物件を「決め物件」とするのにメリットを持たせるために支払っています。
ここからは少しダークなお話になりますが、
客付け会社は、賃貸でお部屋探しにきた顧客を、数件案内するにあたって、
「当て馬物件」と「決め物件」を内心決めていることがあると言います。
そんな時に、客付けの不動産会社が「決め物件」にしたいのは、当然、大家からADが多く払われていて、結果的に自分たちの賃貸借契約成果報酬が多くなる物件です。
つまり、ADが多く支払われている物件に、顧客を流す傾向があるということです。
AD100％、AD200％とは
このADの適正値は、地域によって差があります。
多くの場合はAD100％といって、賃料の1ヶ月分を支払うのがスタンダードですが、
AD200％といって、賃料の2ヶ月分、
AD300％といって賃料の3ヶ月分という、
とんでもなく高額なADが一般的な地域もあるので、物件を購入する際には、その地域の賃貸事情もよく調べておく必要があります。
なお、仮にADを200％払ったとしても、空室が一瞬で埋まったら大家としては万々歳ですし、
逆にADを100％で粘った結果、3ヶ月空室になってしまった・・・となると、結果的に見れば損をした形になります。
ADは何％が適正？
また、時期によっても適正なADは変わってきます。
賃貸需要繁忙期（2,3月、10月など）であれば、特にADを上乗せしなくても、部屋探しに来る絶対人口が多いので空室が埋まる確率が高いです。
ですが、閑散期となると少ない顧客をしっかり自身の物件に案内したいので、ADを多めに詰んで、客付けの不動産会社の目に止めてもらう必要が有ることも。
このあたりは、まさに地域×時期で全く状況が違ってくるので、信頼できる客付け不動産会社にヒアリングして、適正なADを見極めて払うことが大切です。
実際、私の物件は、つい最近7月という閑散期でありながら、AD100％ですぐに空室を埋めることが出来ました。
ケースバイケースなので、実践を踏まえて、今後も見極めていきたいです。
