こんにちは。
アラサー女子大家のシルクです。
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RC造マンションの水道管の劣化で水漏れが発生！
水道管の劣化で水漏れが発生してしまいました！
・・・というのは、所有している物件の話ではなく。
現在住んでいる賃貸マンション（RC造）の話です。
ことの発端は、ある平日の日中にかかってきた一本の電話。住んでいるマンションの管理会社からでした。
洗濯機の蛇口から漏れたのか？などと心配になり、大慌てで家に帰りましたが、家の中に異常はなく。
夕方、管理会社の方と職人さんが来て、洗面所の床に穴を開けて確認したところ、給湯器に繋がる水道管が劣化して水漏れしていたとのことでした。
水道管工事は1室でも1日がかり
結局、後日、朝10時〜17時くらいの一日がかりで職人さんがやってきて工事。
修理をする日までの数日間は、家のお湯が使えず、同じマンションの空室にわざわざ毎日お風呂に入りにいくという状況になりました（苦笑）。
お湯が使えなくて困ったのは、夏だったので、お風呂だけで不幸中の幸い・・・。
私はマンションのオーナーさんの気持ちを推し量ってしまうので、特に文句もいいませんでしたが、正直、数日毎日外にお風呂に入りにいくのはかなり面倒だったので、入居者さんによってはクレームが出てもおかしくないなという感じでした。
正直、来月の家賃ちょっとまけてほしいです（笑）。
不動産投資で必要な大規模修繕
そんなハプニングがあった我が家ですが、その住んでいるマンションは、まさに築20年のRC造マンション！
そう、不動産投資について学んだ時に、水回りの設備は20年くらいでガタがくると聞いていたので、
という感じでした。
大規模修繕（外装リフォーム）の頻度と費用
水道管の劣化もそうですが、不動産の大規模修繕（外装リフォーム）は、およそ10年に一度前後は必要になります。
勿論、建てられた年や構造によっても異なりますが、
例えば2階建て6世帯の木造アパートの外装リフォームをする場合、費用の一例としては以下のような内訳になります。
- 足場組立 20〜25万
- 屋根塗装 15〜20万
- 外壁コーキング 15〜20万
- 外壁塗装 50〜55万
- 廊下、階段 15万
合計すると、安めに見ても115万くらいかかるという計算になります。
大規模修繕費用の余裕をみて投資をしよう
以上の例を踏まえると、
10年に一度このリフォームが必要だとすると、月に1万円は外装リフォーム費用を積み立てる必要があるということです。
もちろん、外装リフォームが必要になる前に物件を売ってしまうという方もいると思いますし、逆にリフォームすることで売価を上げる事を狙う人もいると思います。
外装リフォームの費用は一例に過ぎませんが、今回の住んでいるマンションの事件は、突発的に水道管工事などで費用が発生しうるという例を、住民の立場から実感する良い機会でした。
不動産投資の資金繰りには、百万円以上の単位で、余裕を持っておかないと破産の可能性があるといっても過言ではありません。
キャッシュイズキング！
手元の現金を大切に進んでいきましょう。
