こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資における「サブリース」とは何？
「サブリース」の直接的な意味は「又貸し、転貸」のこと。
不動産投資においては、「一括借上（いっかつかりあげ）」のことをさします。
サブリースとは、サブリース会社（不動産会社）に建物を一括で借り上げてもらい、不動産投資家（大家）は、毎月その会社から一定の賃料を得るという仕組みのことです。
大家が受け取る賃料は、実際に入居者が支払っている家賃の何％相当という形で決められます。
そして、その部屋が空室であったとしても、サブリース会社から常に賃料が支払われる「家賃保証」がついています。
様々な投資物件を見ていると「サブリース中」「サブリース表面利回り○％」というマイソク（販売図面）を見ることも多いと思いますが、
サブリース契約には、メリットがある反面、様々なトラブルがつきものです。
今回は、そんな「サブリース」のメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。
サブリース契約のメリット
- 空室時も家賃が保証される
- 管理会社にお任せ（丸投げ）なので手間がかからない
サブリースのメリットは大きくこの2つです。
特に1が最大でありメリットの全てとも言えるでしょう。
不動産投資家にとって、物件購入後は満室経営との戦いになります。
空室は1日でも早くなくし、一定の賃料を得ることでリターンが最大となるからです。
引越しシーズンに、一気に何部屋も空室に・・・というときには、最悪ローンの返済が家賃収入では賄えず、身銭を切らなければいけなくなる可能性があり、それは是が非でも避けたいことです。
家賃保証がある限り、そんなストレスとは無縁になります。
また、入居者がついていようがいまいが、家賃の集金から何から全てサブリース会社にお任せになるため、物件は実質放ったらかしで良いということにもなります。
サブリース契約のデメリット
- 満額の家賃収入が得られないので利回りが下がる
- 定期的にサブリース契約家賃の見直しが行われる
- 気軽に解約できない
素晴らしいシステムのように思えるサブリース契約ですが、様々な問題もはらんでいます。
まず、第一にサブリース契約の場合、大家は入居者が実際に支払っている満額家賃を受け取ることが出来ません。
サブリース会社は空室時も家賃を保証するというリスクを背負っている分、家賃を大家に渡す前に中抜きしているというイメージです。
その点は、リスクを背負ってくれている分当然と言っても良いのですが、問題は2番目。
サブリース契約で大家が受け取ることが出来る家賃は、定期的に見直されます。
数年おきに何％の下落、というように年々受け取れる家賃が減っていき、本当に最悪の場合は、受け取った家賃だけではローンが返済できなくなる可能性だって無いとは言い切れません。
また、この契約は数年おきに見直しとなるため、気軽に解約できないのもネックです。
サブリース契約はつけるべき？
地域や物件によっては、サブリースで家賃保証がある方が安心という可能性もありますが、
私の個人的な意見としては、自分自身で最低限の不動産経営の勉強をして、しっかりと物件を運営していくほうが良いのではないかと考えています。
サブリース会社の「30年間一括借上げ、空室時も安心！」といった謳い文句を鵜呑みにすることなく、しっかりやるべきことをやって不動産経営に臨みましょう。
不動産投資は、不勉強・お任せで済む楽ちん事業ではありません！
