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REIT（リート・不動産投信）とは？
私は直接、不動産に投資する投資家として活動していますが、REIT（不動産投信）についての見解を述べます。
REITとは、Real Estate Investment Trustの略で、訳すと「不動産投資信託」です。
日本（Japan）では「J-REIT」とも呼ばれます。
投資信託といえば、多くの投資家から資金を集め、株式や債券を運用する仕組みの金融商品をイメージするかと思いますが、その投資先が「不動産」になるのがREITです。
不動産に投資するってどういうこと？
不動産を運用するということは、投資家から集めたお金で、オフィスビルなど、比較的規模の大きな不動産を購入し、テナントに物件を貸し出します。
テナントが賃貸料（家賃）を払うので、そこから管理手数料や運用手数料を差し引いた金額を投資家に還元するということです。
REITのリスクとデメリット5つ！
少額から「不動産に投資」することができるのがREITの魅力ですが、リスクやデメリットもいくつかあります。
直接、不動産を購入して運用している私から見たREITのリスクやデメリットは、以下の5つです。
- 価格変動リスク
- 金利上昇リスク
- すぐに売却できないリスク
- スポンサーのリスク
- 不動産自体の持つリスク
1.価格変動リスク
株式やFXに比べて値動きはずっと緩やかですが、不動産価格が上下するので、REITの価格にも影響が及びます。
また、REITは証券取引所で取引されているので、その他の株式投資と全く同じで買いたい人が多ければ価格は上がり、少なければ価格は下がります。
プロに運用を任せたからといって、必ずしも得をするわけではありません。
むしろ、不動産価格の変動などはプロにもどうすることは出来ない部分です。
2. 金利上昇リスク
REITは投資家から集めた資金だけではなく、金融機関などから借入して不動産を購入しています。
ですので、直接不動産投資をする時と全く同じように、金利上昇時には、REITの分配金の利回りが下がり、価格自体も伴って下落する可能性が高いです。
3. すぐに売却できないリスク
REITは株式投資と同様、証券取引所で取引されます。
つまり売り手と買い手が両方揃って初めて売買が成立しますので、どちらかが居ない状態になったり、価格が折り合わない場合は売買が成立しません。
物件を直接保持するのと同様に、REITであっても「売りたい時に売れない」というリスクがあります。
4. スポンサーのリスク
不動産投資法人の資産運用会社には、不動産会社や商社、金融機関など様々な企業がスポンサーとして出資やアドバイスをしています。
なので、投資対象の物件の状態が好調だったとしても、
スポンサーの経営状況が悪化したり、信用力が下がったりすると、REIT自体の信用力が低下し、価格が下落する可能性が考えられます。
5. 不動産自体の持つリスク
REITが投資対象としている不動産物件が、天災や事故の被害にあった場合や空室が続いた場合、テナントから賃料を得られませんので、分配金が減ったり、REITの価格が下落する可能性が非常に高いです。
これは直接不動産を保有する投資家が持つリスクと同様です。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
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REITのリスクは不動産投資のリスクとイコールではない
ここまでで思うのが、REITのリスクは不動産投資（直接不動産に投資する）のリスクと似て非なるものだということです。
むしろ、REITは運用会社やスポンサーがステークホルダーとなることで、構造が複雑でコントローラビリティが投資家になくなります。
このあたりは、直接の株式投資と投資信託と似ているような気がしますね。
少額で「ミドルリスク・ミドルリターンの不動産」に投資が出来るという魅力はありますが、個人的にはやはりしっかり勉強して、不動産を直接保有する方が良いと思っています。
もちろん、不動産投資について、体系的に時間を掛けて勉強してからですが・・・。
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