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アラサー女子大家 シルクです。
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不動産投資のアパートローンは銀行によってぜんぜん違う
不動産投資における融資、いわゆる「アパートローン」は銀行によって、異なるパッケージ商品となっています。
ざっと思い浮かべただけで、銀行によって以下のような条件がまったく違うのです。
- 法人へ融資してくれるか、個人にしか融資しないか
- 年収いくら以上なら融資してくれるか
- 築浅、築古どちらでも融資してくれるかどうか
- 木造でも融資してくれるか、RC造にしか融資してくれないか
- 融資の事務手数料はいくらか
- 団体信用生命保険（団信）への加入は必須か
- 連帯保証人は必須か
不動産投資は副業？それとも本業にしていく？
大前提として、不動産投資の規模をあまり拡大しない人にとって、
どの銀行でどんな融資を引くかはあまり関係がありません。
将来の年金代わりに、「アパート一棟で大丈夫、区分数戸の所有で十分」といったくらいの場合です。
ですが、一方で不動産投資を副業的な位置づけではなく、
本収入を上回る規模に拡大していきたい人、ゆくゆくは不動産投資を経済基盤としてセミリタイア生活を送りたい人にとっては、融資戦略が非常に大切です。
不動産投資でセミリタイアしたい人に必要な投資額はいくら？
不動産投資でセミリタイアしたい場合、
諸々のハプニングも考えて、手取り年収で1000万円くらいはあったほうが安心です。
手取り年収（ここではキャッシュフローと呼ばせてもらいます）1000万円に至るには、一体どのくらいの規模の投資額が必要なのでしょうか。
キャッシュフロー1000万円を達成するための簡単なシミュレーションをしてみたいと思います。
数値が少し甘めですが、分かりやすいように切りの良い数字を使うのでご了承下さい。
家賃収入からキャッシュフロー1000万円への道を逆算
満室時家賃収入を100％としたとき、ローンの返済比率50％とする
更に固定資産税等の税金、その他諸経費分で15％の出費があるとすると、
キャッシュフローは100％-50％（ローン返済）-15％（諸経費）=35％
この35％が1000万円になるためには、
1000万円×（100÷35）=2857万円
つまり、満室時家賃収入が2857万円になると、キャッシュフロー1000万円を達成できることになります。
仮に、所持している物件の表面利回りが平均8％だとすると
2857万円÷8×100=3億5712.5万円
つまり、キャッシュフロー1000万円を達成するためには、約3億6000万円の規模の物件を購入することが必要となるのです。
1棟6000万円の物件ならば6棟、
1棟4000万円の物件ならば9棟というイメージですね。
不動産投資で規模拡大するために必要な銀行融資戦略
3億6000万円を仮にフルローンで受けるとなると、やはり戦略的な融資戦略が必要です。
多くの銀行は、個人には年収の10倍程度までしか融資をしてくれません。
つまり、年収500万円の人ならば5000万円が限度ということです。
そこで必要になってくるのが、資産管理法人を作って法人融資を受けること。
法人融資を受けるには、原則、法人の黒字決済の実績が3期分必要になります。
法人1棟目に関しては、物件のちから次第では実績が無くとも融資してくれるケースがあるので、まずはそこで1棟法人名義で融資を受け、3年黒字経営を続けます。
そして3年後に2棟目、続けて3棟目と購入していくことが必要となるのです。
また、年収が高い方の場合は、これに並行して個人で融資を受ければよりスピードアップして規模を拡大することが出来ます。
私たちも個人融資と法人融資を組み合わせて、今後の投資規模を拡大していく戦略です。
私が学んでいるファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」では、
このような計算方法を始めとして、不動産投資の基礎や実例、ノウハウを学ぶことが出来ます。
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